בשנת 2005 פורסמה תוכנית מתאר ארצית 38 (שתיקרא להלן-"התוכנית"), אשר מטרותיה לחזק ולשפר מבנים אשר אינם עומדים בתקן החיזוק המחייב – ת"י 413 בפני רעידות אדמה. התוכנית כוללת הסדרים ותמריצי תכנון המאפשרים את יישומה על מבנים שהיתר הבנייה בגינם ניתן קודם ליום ה-1 בינואר 1980. במרוצת השנים, תוקנה התוכנית פעמיים (תיקון מס' 2 ותיקון מס' 3) וכיום, אנו מצויים ערב תיקון מס' 4 אשר עשוי להרחיב את תחולת התוכנית למבנים נוספים.
התוכנית פתחה צוהר לאפשרויות בנייה שלא היו קיימות קודם לכן ואשר משליכות באופן ישיר על שינוי המרקם האורבני. בנוסף, נפתח שיח בין יזמים ו/או חברות נדל"ניות לבין בעלי דירות המבקשים ליישם את התוכנית במבנים בהם הינם בעלי זכויות.
במרוצת השנים התגבשה פרקטיקה בדבר הצעדים הנדרשים לשם הוצאתם לפועל של פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.
לאור מורכבות התהליך אנו עדים למקרים בהם מו"מ בין יזמים ובעלי דירות אינם צולחים, או לחלופין, להתקשרויות חוזיות אשר אינן מבשילות לכדי ביצוע הפרוייקט בשל הליכים ארוכים ומייגעים המתנהלים בפני וועדות התכנון והרשויות.
להלן סקירה קצרה אודות שלבים בתמ"א 38 :
- רב בעלי זכויות בבניין המעוניינים בתהליך – אחד מתנאי הסף לביצוע פרויקט תמ"א 38 הינו קבלת הסכמות בעלי הזכויות וחתימה על חוזה התקשרות מחייב מול יזם הפרוייקט. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס"ח-2008 קובע כי הרב הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק הינו – 66% מבעלי הזכויות והחלקים ברכוש המשותף. ובמסלול הריסה ובנייה (תמ""א 38 2) הינו- 80% מבעלי הזכות והחלקים ברכוש המשותף. ראוי כי הדיירים יקיימו אסיפת דיירים ויצביעו בעד ו/או נגד התהליך בכדי לבחון האם קיים רב כנדרש.
- בחירת עו"ד מטעם הדיירים – לאחר שבעלי הדירות גיבשו עמדה חיובית ובחרו לצאת לדרך יש למנות עורך דין המתמחה בתמ"א 38 מטעמם, אשר ילווה אותם לכל אורך תהליך הפרוייקט, החל משלב המו"מ ועד למועד סיומו. תפקידו של עוה"ד לקדם את התהליך מול היזם תוך עמידה בלוחות זמנים ומתן הגנה משפטית ראויה לבעלי הדירות.
- בחירת יזם – לצורך ביצוע הפרויקט, יידרשו הדיירים לבחור יזם ו/או חברה קבלנית שעימם ירצו להתקשר. עורך דין הדיירים, המתמחה בהתחדשות עירונית, יערוך דו"ח השוואתי להצעות שהתקבלו מהיזמים. וכך, יוכלו הדיירים לבחון את ההצעות השונות ולבחור את היזם לשביעות רצונם, בהתאם לפרמטרים משתנים כגון: התמורות, זהות/נסיון החברה ו/או היזם, משך ההתחייבות ללוחות זמנים, גובה הבטוחות וכיו"ב.
- ניהול מו"מ לגיבוש חוזה מחייב בין הצדדים – הליך המו"מ מתקיים בין באי כוחם של הצדדים ובשיתוף פעולה מצד חברי הנציגות. במהלכו מתדיינים הצדדים לגיבוש נוסח חוזה סופי (על נספחיו) באופן מפורט ביותר אשר יכלול בין היתר את ההיבטים דלקמן: מועדים לביצוע, ערבויות וביטוחים, ליווי בנקאי, בדק ואחריות, פיקוח, תיקון צו הבית המשותף וכיו"ב.
- חתימה על חוזה מוסכם – כל אחד מיחידי הבעלים נדרש לחתום באופן אישי על החוזה הסופי ונספחיו וכן על ייפוי כח תכנוני ובלתי חוזר. יובהר, כי בשלב זה ראוי כי יערך דו"ח אודות רישומים שאינם מוסדרים כראוי בפנקסי רישום המקרקעין (תיקון טעות סופר, יורשים, השלמת רישום במקרה של עסקת מכר וכיו"ב) ואלה יוסדרו מול לשכת רישום המקרקעין.
- כמו כן, ראוי כי ב"כ הדיירים ייבצע רישום מסודר אודות הליכים משפטיים הנדרשים בהתאם למצב המשפטי של בעלי הזכויות כגון: פנייה לאפוטרופוס, פתיחת הליך פירוק חברת גוש חלקה, פנייה לגופים ממשכנים ו/או אחרים לצורך קבלת הסכמות לביצוע החוזה וכיו"ב. לאחר חתימה על החוזה ע"י הרוב הנדרש עפ"י דין, ייחתם החוזה ע"י היזם וממועד זה ייכנס החוזה לתוקף.
- הכנת תוכניות והגשתן לוועדת התכנון – בהתאם לפרק הזמן שנקבע בחוזה, יגיש היזם לעיון בעלי הדירות את תוכנית ההגשה (גרמושקה). בעלי הדירות ו/או חברי הנציגות ייחתמו על הבקשה להיתר אשר תוגש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- פרסום הבקשה להיתר ומתן זמן להתנגדויות – בהתאם לסעיף 149 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 בקשה להיתר שבמסגרתה מבוקש הקלה ו/או שימוש חורג ו/או סטייה מתוכנית, טעונה פרסום. מי שנמסרה לו הודעה כאמור רשאי להגיש התנגדותו בתוך 15 ימים ממועד הפרסום. ההתנגדויות ידונו במועד הדיון שיתקיים בוועדה המקומית.
- מתן היתר בתנאים / החלטת וועדה – דיון בבקשה להיתר מתקיים בוועדת התכנון בנוכחות גורמי ההנדסה של העירייה. החלטת הוועדה לאישור התוכנית כוללת מארג שיקולי תכנון לצד דיון בהתנגדויות ככל והוגשו. יובהר כי במועד הדיון תחליט הוועדה המקומית אם לאשר התוכנית אם לאו. במקרה של אישור התוכנית ינתן היתר עקרוני המפרט את רשימת הדרישות שיש לקיים לשם קבלת היתר בנייה סופי. במקרה של דחיית התוכנית ו/או קבלת ההתנגדויות יש לפעול בהתאם להנחיות וועדת התכנון. לצדדים עומדת הזכות להגיש ערעור על החלטת הוועדה בפני וועדת ערר מחוזית.
- הליכי ערר / עתירות מנהליות – במידה ולא התקבל היתר עקרוני והצדדים פנו להליכי ערר, הרי שעד למיצוי כל הליכי ההתנגדות לא ניתן לקדם את הליך הוצאת היתר הבנייה והשלמת הדרישות.
- היטלי השבחה והשלמת דרישות – בפרק הזמן ממועד קבלת היתר עקרוני ועד למועד קבלת היתר סופי, יידרש היזם להשלים את כל דרישות הוועדה המקומית באמצעות יועצים, פנייה להג"א, מכבי אש וכיו"ב. בנוסף, יערוך היזם את התיקונים הנדרשים בגרמושקה וישלים את ההלכים מול מחלקת היטלים והשבחה.
- ליווי פיננסי – פרויקט הממומן באמצעות גורם פיננסי כגון בנק מלווה ו/או חברת ביטוח מחייב את בעלי הדירות לחתום על מסמכי הליווי הפיננסי. ב"כ הדיירים נדרש לעיין במסמכי הליווי ולבחון כי המסמכים אינם משיתים חבות כספית על מי מבעלי הדירות. במסגרת הליווי הבנקאי חותם היזם מול הגורם הפיננסי על מסמכים הכוללים את תנאי ההלוואה בד בבד עם החתמת בעלי הדירות על מסמכים המאפשרים את רישום השעבוד במקרקעין לצורך פתיחת הליווי הפיננסי.
אנו מצרפים סרטון אודות דו"ח 0 שהוא דו"ח המיועד לקבלת ליווי פיננסי לצורך מימון הפרויקט. ההרצאה ניתנה ע"י רו"ח גנדי גורביץ' מתוך השתלמות עורכי דין בנושא ניתוח פיננסי של חברות תמא 38.
- היתר בנייה – לאחר מילוי כל דרישות הוועדה, תשלום אגרות בנייה והיטלים, ניתן היתר בנייה לפרויקט, המאפשר את המעבר לשלב הביצוע.
- הפקת ערבויות, פוליסת ביטוח, פינוי – תנאי לתחילת העבודות הינו הפקת הערבויות ופוליסת הביטוח. יובהר כי בפרויקטים המבוצעים במסלול הריסה ובנייה יידרשו הפקת ערבויות חוק מכר ושכירות, וכן קבלת מכתבי החרגה מהגורם הפיננסי כתנאי לפינוי. יש להפעיל את כל מנגנוני ההגנה הקבועים בחוזה ומתן הבטוחות בטרם המעבר לשלב הביצוע.
- עלייה לקרקע – לאחר קבלת היתר הבנייה ומתן הבטוחות לבעלי הדירות מתחיל שלב ביצוע העבודות. היזם יידרש לעמוד בלוחות זמנים וביתר ההוראות החלות עליו מכח הדין במהלך הבנייה ועד לסיום העבודות, קבלת טופס 4, לרבות שלב הפיתוח הסביבתי.
- מכירת דירות היזם – דירות היזם נמכרות בשלבים המוקדמים של הפרויקט (פריסייל) טרם קבלת היתר בנייה, או לחלופין בשלב שלאחר קבלת היתר הבנייה. היזם יידרש למתן בטוחות לרוכשי הדירות החדשות, בהתאם להוראות חוק המכר.
- מתן טופס 4 – בסמוך לסיום עבודות הבנייה יפעל היזם מול הרשות המוניציפאלית להפקת טופס 4 עפ"י תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון) התשמ"א-1981. טופס 4 מהווה אישור אכלוס של הדירות החדשות וחיבור הבניין לתשתיות חיוניות.
- פיתוח סביבתי – בסמוך לקבלת טופס 4 ואכלוס הדירות החדשות יבוצע הפיתוח הסביבתי של הפרויקט הכולל: גינון, שבילים, ריצוף אבני שפה וכיו"ב, תוך פרק הזמן שנקבע בחוזה.
- תיקון ו/או רישום צו הבית המשותף – השלב הסופי בפרויקט בו מבוצע תיקון הרישום הקיים באופן המבטא את הבנייה. ככלל, תיקון צו בית משותף מבוצע בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק. מחיקת צו רישום הבית המשותף ורישום חדש תחתיו מבוצע בפרויקט תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה.
המאמר נכתב לכבוד המרכז להתחדשות עירונית באדיבות משרד עורכי דין בנבנישתי מתמחה בדיני המקרקעין, מיסוי עסקאות מקרקעין ותכנון ובנייה המשרד מלווה יזמים ו/או בעלי דירות בפרויקטים תמ"א 38 ופינוי בינוי.
דוא"ל הכותב: dina@tdb-law.com