היזם לא מוכן להתחייב לליווי בנקאי? תוודאו שיש פיקוח פיננסי

זה לא סוד כי פרויקטים רבים מבוצעים היום ללא ליווי בנקאי, לעתים מכורח המציאות ולעתים מפאת אסטרטגיה מחושבת של יזמים מתוחכמים. הדיירים מצדם לא יודעים להעריך את מידת הסיכון הכרוך בפרויקט תמ"א ללא ליווי בנקאי, לא פעם נתקלנו בדיירים שמוכנים לפוצץ פרויקט משיקולים לא ריאליים. במאמר הבא ננסה להסביר כמה זה באמת מסוכן להתקדם עם יזם שלא מוכן להתחייב לליווי בנקאי ואילו בקרות ניתן ליישם במידה ומוכנים להתקדם ללא בנק מלווה.

 

 

ניהול פיננסי ככלי לגידור סיכונים בפרויקט תמ"א 38:

כשלים בניהול פיננסי של פרויקט תמ"א 38 גורמים באופן ישיר לקריסת היזם ותקיעת הפרויקט. בכל אחד מהמקרים בהם נתקלנו נגרמו נזקים גדולים לכל בעל עניין בפרויקט בצורה ישירה או עקיפה. עסקת נדל"ן מאופיינת במורכבות יתר ובזרימת הון מהותי, לכן, נושא גידור הסיכונים בעסקאות אלו חשובה הרבה יותר ממחיר העסקה או במילים אחרות מהתמורה שיקבלו בעלי הדירות. ניהול מכרז תמ"א בצורה לא תקנית עשוי לפגוע בגובה התמורה שיתכן והייתם מקבלים, אך במידה ותזלזלו בנושא בדיקת  איתנות פיננסית של יזם או בנושא הפיקוח הפיננסי במהלך הפרויקט – יתכן ותפסידו הון עתק.

כולכם ודאי זוכרים את פרשת חפציבה – מה בעצם קרה שם? החברה עסקה בבניה למגורים וביצעה פרויקטים בליווי בנקאי. רוכשי הדירות שילמו כספים, אך לא הקפידו לברר שכספיהם מופקדים בחשבון ליווי סגור. הפרשה הייתה מאוד מתוקשרת ולכן אין טעם לחזור על הדברים. חשוב רק להבין כי סגירה הרמטית של הנושא הפיננסי בפרויקט בניה מהווה את אחת הבטוחות של רוכשי הדירות. לצערנו בפרויקטים רבים אנו נתקלים ברשלנות מקצועית וחוסר בקיאות באספקטים הפיננסיים של העסקה, סוגיות שכאמור אין להקל בהן ראש.

 

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו:

*רוב הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית נוטים ליחס חשיבות פחותה לטיב היזם ו/או התאמתו לפרויקט, וכן למבנה המימוני, גידור הסיכונים והבקרה במהלך הפרויקט.

תפקיד מפקח הבניה מטעם הדיירים:

בתור חברה המפקחת על הבניה מטעם הדיירים בפרויקט של תמ"א 38 אנו נשאלים לא פעם האם לא די בפיקוח הנדסי בתמ"א 38 ללא ליווי בנקאי, והתשובה שלנו היא כמובן שלא ניתן לוותר על מרכיב הפיקוח הפיננסי, בטח כאשר ניתן לגדר סיכונים בעלות זניחה ומבלי להכביד על תקציב הפרויקט.

נמנה להלן את תפקידי מפקח הבניה מטעם הדיירים במצב הסטנדרטי:

• בקרת תכניות ומפרטים – ווידוא קורלציה בין כלל נספחי ההסכם בהיבטים ההנדסיים.
• בקרת תכנון ורישוי – לוחות זמנים, תכניות שינויים, הגשות.
• בקרת תו"כ ביצוע – התקדמות הבניה, בטיחות, חומרים, תקנים, יישום.
• גמר עבודות – פרוטוקול מסירה, ליקויים, בדק.

פיקוח בניה בתמ"א 38 מתייחס אך ורק לזווית ההנדסית של הפרויקט, אך כאשר הפרויקט לא מבוצע בעזרת בנק מלווה, וכאשר רכיב ההון העצמי מגויס דרך משקיעים, קרנות, שותפים וכו' – מוצאים עצמם הדיירים ללא בקרה ראויה בפאן הפיננסי כפי שהיו יכולים לקבל כאשר ישנו בנק מלווה.

 

מדוע דיירים בפרויקט תמ"א צריכים ליווי בנקאי?

בתמ"א 38 ופינוי בינוי בעל הקרקע הנם הדיירים הקיימים אשר מוכרים את זכויותיהם ליזם בתמורה לשדרוגים בבניין הקיים או הקמת בניין חדש. פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.2 הריסה ובניה מחדש מבוצעים בליווי בנקאי סגור. לעומת זאת בפרויקטים מסוג תמ"א 38.1 חיזוק, יש שונות בנושא אופן המימון. בשוק ידועות 3 שיטות עיקריות: ליווי בנקאי, ליווי קרן נדל"ן, רישום הערות אזהרה. (לקריאה נוספת על דרכים למימון פרויקט תמ"א 38)

 

ריכוז ההבדלים בין 3 השיטות למימון בכל הנוגע לבטוחות ופיקוח פיננסי:

פרמטר	ליווי בנקאי	ליווי קרן מימון נדל"ן	רישום הערות אזהרה
זכויות בניה	משועבד לבנק	משועבד לקרן	לא משועבד לאף גוף
זכויות תכנון והיתר בניה	משועבד לבנק	משועבד לקרן	לא משועבד לאף גוף
בניה שנעשתה בפועל	משועבד לבנק	משועבד לקרן	לא משועבד לאף גוף
זכויות חוזיות של יזם	משועבד לבנק	משועבד לקרן	לא משועבד לאף גוף
קצב מכירות	מוכתב ע"י בנק	מוכתב ע"י קרן	בהתאם להסכם יזם-דיירים
קצב גביה	חופשי	אם יש פוליסת חוק מכר – חופשי  ואם אין פוליסת חוק המכר – מדרג לפי חוק המכר	מדרג לפי חוק המכר
התחייבויות היזם בקשר לפרוייקט לספקים וקבלנים	ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהבנק	ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהקרן	ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מדיירים
רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות	לא מבוצע	אם יש פוליסת חוק מכר – לא מבוצע ואם אין פוליסת חוק המכר – כן מבוצע	מבוצע
דרישות להון עצמי של יזם	20%-40%	0%-20%	אין דרישה
דרישות ליחס הרווח מסך העלויות	15%-30%	20%-40%	אין דרישה
חשבון תקבולים סגור	כן	בד"כ כן	אין
חשבון תשלומים סגור	בד"כ יש	בד"כ אין	אין
פיקוח פיננסי – איתנות פיננסית של יזם	מבוצע ע"י בנק ולמענו בלבד	מבוצע ע"י קרן ולמענה בלבד	לא מבוצע
פיקוח כלכלי – תקבולים ממכירת דירות	מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד	בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד	לא מבוצע
פיקוח התקדמות בניה	מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד	בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד	מבוצע ע"י מפקח מטעם דיירים ועבורם בלבד
פיקוח כלכלי – אישור תשלומים לספקים בהתאם להסכמים והתקדמות בניה	מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד	בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד	לא מבוצע
מה קורה אם יזם לא מסוגל להשלים את הפרוייקט	בנק מקבל החלטה לפי שיקול דעתו בלעדי האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלו תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים	קרן מקבלת החלטה לפי שיקול דעתה בלעדית האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלה תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים (אם ניתנה להם פוליסת חוק המכר) ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים	השתלטות דיירים על הפרוייקט ומינוי יזם חדש או השלמת פרוייקט בניהול עצמי

 

מהטבלה מעלה אתם ודאי מבינים את חוסר הבקרה ומידת בפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי וללא גוף מפקח כזה או אחר. יחד עם זאת, בטוחה בצורת רישום הערות אזהרה הינה בהתאם לחוק ובחלק מהמקרים הנה המתאימה והראויה ביותר לפרויקטים קטנים מסיבות רבות אותן ציינו מעלה. הסיבה הרווחת היא עלות גבוהה של ליווי בנקאי שיכולה להפוך פרויקט כדאי לפרויקט לא מעניין עבור יזמים טובים.

חלופה לפיקוח פיננסי בפרויקטים ללא ליווי בנקאי:

אין סיבה להתפשר ולהכנס לפרויקט ללא פיקוח פיננסי ראוי – ניתן לבצע בקרה איכותית, ולהעניק הגנה ושקט נפשי לדיירים מבלי להתחייב  לליווי בנקאי. היזם מצדו יחסוך את עלויות הליווי וערבויות המכר לרוכשים, והדיירים יקבלו פיקוח פיננסי שאלו הן מרכיביו:

• חשבון תקבולים סגור –רק אליו יופקדו כספי רוכשים ותהיה מחוייבות יזם ועורך דינו ליידע על כך כל רוכש דירה בפרוייקט.
• בדיקה קפדנית של הסכמי מכר על כל נספחיו והתאמתם להוראות הסכם דיירים-יזם.
• בקרה על תקבולי הפרוייקט תוך הצלבה עם הסכמי מכר וספרי הנהלת חשבונות של יזם.
• בדיקת התקדמות הבניה תוך שיוך עבודות לספקים וקבלנים כבסיס לבקרת זיהוי תשלומים.
• חשבון תשלומים סגור- ממנו יבוצעו תשלומים לספקים וקבלנים תוך בקרת קיום הסכם וקבלת תמורות לפיו לטובת הפרוייקט הספציפי.
• זיהוי תשלומים לספקים וקבלנים, בדיקת זכות חוזית ואספקת שירות או עבודה בפועל לטובת הפרוייקט הספציפי.
• ניתוח נתונים פיננסיים מתוך דו"חות כספיים מבוקרים של חברה יזמית.
• הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
• מעקב באמצעות חברת BDI על אירועים שליליים המתרחשים לחברה היזמית כגון, תביעות בבית משפט, התראות ספקים בפרוייקטים אחרים על פיגר בתשלום, תלונות דיירים בפרוייקטים אחרים, פיגור פרעון הלוואות לבנקים וכו'.
• איסוף מודיעין עסקי ממאגרי מידע ומקורות נוספים.
• מעקב שוטף על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
• פעולות פיקוח משלימות לפי הנסיבות ושיקול דעת.

יזם איכותי מבין היטב כי פיקוח בנקאי מכניס המון סדר לפרויקט ותורם רבות גם להתנהלותו הפיננסית השוטפת. כאשר היזם מפחד להתחייב למסגרת מבוקרת ושיטות עבודה מובנות – לנו נדלקת נוראה אדומה, וכדאי לחשוב פעמיים האם היזם באמת ראוי עבורנו בתור דיירים. חשוב לזכור שהיזם הנכון בתזמון הנכון יכול להגשים לדיירים את החלום שלהם, אבל יזם לא נכון יכול לגרום לדיירים הרבה נזקים ומכאן שאין להקל ראש בבחירת היזם לא לדיירים ובוודאי לא לבא כוחם.

ליווי סגור או פיקוח פיננסי איכותי מצריכים הגדרות ברורות בהסכם הביצוע מול יזם. לכן, עליכם הדיירים מוטלת האחריות להבין את מידת הסיכון ולקבל החלטה שקולה ונבונה.