תמ"א 38 2 או פינוי בינוי? לשאלה הטריוויאלית הזו נדרשנו לספק מספר חוות דעת במספר פרויקטים שונים לאחרונה, השאלה בה מתחבטים בעלי דירות רבים היא האם לצאת לפרויקט התחדשות עירונית במסגרת "המסלול הירוק" קרי תמ"א 38 2, או שמא ייאלצו לקדם פרויקט פינוי בינוי במסגרת ועדה מחוזית (מסלול רשויות), הכולל שינוי תב"ע ושנים ארוכות של המתנה וחוסר ודאות. כולנו רוצים להביא למימוש מוצלח של פרויקט פינוי ובינוי אך הדרך עשויה להיות שונה בתכלית – להלן השוואה מעשית עבור שני המסלולים האפשריים לפרויקט פינוי בינוי.
הבדלים מהותיים בין תמ"א 38 תיקון 2 לבין פינוי בינוי
שני המסלולים כאמור מהווים התחדשות עירונית בדרך של הריסה ובניה. על פינוי בינוי במסלול הקלאסי מדברים כבר שנים רבות, כדי לסבר את האוזן בשנת 1965, כ-17 שנים מקום המדינה אושר חוק "פינוי בינוי אזורי שיקום". לעומת תמ"א 38 תיקון 2 אשר קיבלה תוקף בשלהי 2010.
מטרת התכנית לפינוי בינוי הינה שיקום שכונות וותיקות בעלות מבנים מיושנים ואילו תמ"א 38 הוקמה בראש ובראשונה על מנת לחזק מבנים כנגד רעידת אדמה אשר עפ"י הערכות צפויה לפקוד את אזורנו בשנים הקרובות, ושנית כדי להתמגן כנגד איום הטילים שהפך להיות רלוונטי מתמיד.
בשני המסלולים נדרש היזם להתקשר מול הדיירים בהסכמים מחייבים, ובשניהם הורסים ובונים בניין או שכונה חדשה, אך ברמה התכנונית והסטטוטורית ישנם הבדלים מהותיים המשפיעים במישרין עליכם בעלי הדירות – בתמ"א 38.2 מבקש היזם זכויות מכוח תכנית קיימת, הסמכות לאישור התכנית נתון לרוב בידי הרשות המקומית, שלב ה"רישוי" קצר באופן יחסי היות והיזם מבקש היתר מכוח "זכויות מוקנות". לעומת זאת, בפינוי בינוי במסלול הקלאסי היזם "זונח" את הזכויות הקיימות ומבקש לייצר "סל זכויות" חדש, התהליך כשלעצמו נתון בסמכות ועדה מחוזית ועוד מספר גופים בממשלה – תהליך יצירת הזכויות קרוי "שינוי תב"ע"- משמע אנו משנים את התכנית החלה על המגרש ו/או המתחם ומבקשים "לייצר" עוד זכויות. לשם כך, ומפאת היקפי התכנית והשפעותיה על הסביבה, נדרשים מוסדות התכנון לתת מענה רחב ברמת תשתיות הציבור – תחבורה, ביוב, מוסדות ציבור וכו'. תהליך יצירת התב"ע כולל הכרזה על המתחם כמתחם פינוי ובינוי וכל אלו מתווספים לתהליך הרישוי הסטנדרטי של תמ"א 38 2.
מתי נדרש לבחור בין תמ"א 38 2 לבין פינוי בינוי
בהמשך המאמר תבינו היטב את ההבדלים בין שני המסלולים – ברמה המוניציפאלית ישנם יתרונות לכאן ולכאן, אך מבחינת בעלי הדירות שכל מבוקשם הוא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי ישנו יתרון מובהק לפרויקט מכוח תמ"א 38 2 – ישנה ודאות מהרגע הראשון באשר להיקף הזכויות וכדאיותו הכלכלית של הפרויקט, בנוסף ללוחות זמנים קצרים משמעותית מהמסלול המקביל.
בעלי דירות רבים נוטים לקבל החלטות בהתבסס על הערכה מוטעית של אופי הפרויקט הרצוי, למשל כאשר יזם מציע לבעלי הדירות לממש פרויקט הריסה ובניה מכוח תמ"א 38/2 אך לא ניתן לממש את הפרויקט מכוח הזכויות המוקנות, לבסוף מתקשרים הדיירים בהסכם לא נכון תחת לוחות זמנים שאינם נכונים ותחת מסגרת ציפיות לא נכונה, כמובן שהיזם אשר נבחן בכובע של פרויקט תמ"א38/2 נבחר ונבחן בדרך שאינה ממצה לסוג הפרויקט. פונים אלינו בעלי דירות שהתקשרו לפני שנים רבות בהסכמים אשר אינם תואמים את אופי הפרויקט והדבר התברר כבכייה לדורות.
היזם פועל מתוך אינטרס אישי וסובייקטיבי – יזם א' מעוניין להוציא לפועל פרויקט מכוח חוק פינוי בינוי והשני מכוח תמ"א38 2 – יזם א', אם ירצה, יוכיח לבעלי הדירות שלא ניתן לקיים פרויקט מכוח זכויות מוקנות, לטובת זאת ימציא חוות דעת של אדריכלים מצוינים. יזם ב' יעשה את ההפך וגם הוא יגבה את אמירותיו בחוות דעת של אנשי מקצוע. בסוגיות כשם אלו נדרשנו להכריע לאחרונה ולספק לבעלי הדירות הערכה אובייקטיבית, על מנת שאלו יוכלו לקבל החלטה מושכלת.
ריכזנו עבורכם את עיקר ההבדלים בין תמא 38 2 לבין פינוי בינוי
פרמטר להשוואה |
פינוי בינוי |
תמ"א 38 2 |
| מקור חוקתי | חוק פינוי בינוי | תכנית מתאר ארצית מספר 38 |
| תב"ע | מצריך בהכרח שינוי תב"ע לרבות תיקון תכנית מתאר והכנת תכנית מפורטת. | פועל במסגרת תב"ע קיימת ולרוב לא מצריך שום שינוי. |
| ארגון דיירים | הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) | הוסדר בחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות) |
| הסכם יזם – דיירים | הסכם כללי, תמורות נזילות, לוחות זמנים גמישים עקב שינוי תבע | הסכם תמא 38/2 יחסית קשיח |
| היטל השבחה | אין פטור אוטומטי במסלול מיסוי | יש פטור עד תוספת 25 מ"ר ומעבר לכך יש הקלות. |
| היתר בניה שניתן לפני 01.01.1980 | אין דרישה כזו | יש דרישה כזו |
| אי עמידה בתקן רעידת אדמה 413 | אין דרישה כזו | יש דרישה כזו |
| זכויות בניה | לא קיימות (חוסר ודאות תכנונית) | מוקנות לפי תכנית מתאר, ולעתים עפ"י תכנית מפורטת מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. |
| חובת יזם להשלים הפרש ועד בית ל-5 שנים בין ישן לחדש | יש דרישה בחוק עבור אוכלוסיות מסוימות | אין דרישה בחוק |
| הנחה בארנונה | קיימת אפשרות לקבלת הנחה בתנאים מסוימים | אין אפשרות חוקית כזאת |
| מטלות ציבוריות | ועדה מקומית תדרוש כמעט תמיד מטלות ציבוריות, עפ"י שיקול דעת בלעדי | בד"כ אין דרישות כאלה |
| חניה | חניה עלית או תת קרקעית רגילה | תתכן חניה במתקנים או רובוטית עקב אילוצים תכנוניים |
| מה קודם בניה או הריסה? | לרוב הורסים ובונים אך לעתים קודם בונים בקרקע פנויה במתחם, מאכלסים את הדיירים הקיימים ורק לאחר מכן בונים את דירות היזם | כמעט תמיד קודם הורסים ואז בונים את המבנים החדשים |
| מחסנים | כמעט תמיד ניתן לבנות מחסנים במרתף חניה | עקב אילוצים תכנוניים לא תמיד ניתן לבנות מחסנים |
| מרפסת | לרוב בונים מרפסת בגודל 12 מ"ר | לעתים עקב אילוצים תכנוניים נאלצים לבנות מרפסות קטנות יותר מ-12 מ"ר |
| כמות דירות מינימאלית | המתים יכלול לפחות 12 דירות קיימות בתנאי שהן כלולות בתוכנית שחלה על לפחות 24 יח"ד. | אין דרישה של מינימום דירות קיימות |
| הקלות בקווי בניה בתהליך רישוי | לרוב לא ניתנות הקלות | לעיתים קרובות ועדה מקומית נאלצת ללכת לקראת יזמים כדי לאפשר קיום פרויקטים |
נציין מספר פרמטרים נוספים לשם ההשוואה:
- פטורים במיסוי מקרקעין בפינוי בינוי ובתמ"א 38 תיקון 2 – דומים עד זהים.
- ליווי בנקאי סגור – בשני המסלולים חובה לדרוש שהפרויקט ילווה ע"י בנק.
- עו"ד בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
- מפקח עבור בעלי הדירות – נהוג בשני המסלולים.
- בטחונות – רוב הבטוחות המפורטים להלן דומים בשני המסלולים: ערבות נכס לפי חוק מכר דירות, ערבות שכירות בגין כל תקופת הבניה, ערבות מיסים עקב פתיחת שומות על שם דיירים וחשיפת מס, ערבות בדק כדי להבטיח את איכות הבניה, ערבות רישום כדי להבטיח שהדירות החדשות תרשמנה בטאבו, ערבות מימוש – למקרה שיהיה צורך לממש אחת הערבויות האחרות, פוליסת ביטוח, דרישת העסקת יועץ מס ויועץ ביטוח, בחינת איתנות פיננסית של היזם לרבות ניתוח דו"חות כספיים וכו'.
- מארגנים – בשנת 2017 אושר "חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות" בו הוגדר מי יקרא מארגן, מה זכויותיו וחובותיו כלפי הדיירים ועוד. החוק מספק לגיטימיות מובהקת לארגון הפרויקט ע"י איש מקצוע / חברת מנהלת מטעם בעלי הדירות אך אינו מגדיר אבני דרך לבחירה ראויה של מארגן – למשל נהוג כי חברת המינהלת המייצגת את בעלי הדירות תכיל פונקציות כמו עו"ד, מפקח בניה, אדריכל, כלכלן, רואה חשבון או שמאי מקרקעין. ללא בעלי מקצוע מתאימים המארגן הופך להיות קבלן חתימות ובכך מתקבלת תוצאה לא רצויה. רוב עסקאות הפינוי בינוי התהוו באמצעות מארגן, לעתים "חברת מנהלת" מסודרת ולעתים יוזמות פרטיות. לעומת זאת, בתמ"א 38 2 לא בכל העסקאות קיים גוף שכזה, אך נראה שהמגמה לכיוון שילוב גוף מקצועי מטעם בעלי הדירות באופן גורף.
הזרוע נטויה (סיכום)
פינוי בינוי איתנו כבר שנים רבות אך בשנים האחרונות, לאחר שהבשילו כל התנאים אנו עדים למגמה הולכת וגדלה של פרויקטים מסוג הריסה ובניה מחדש. למרות זאת, הפוטנציאל עדיין לא מומש ונראה שתנופת הצמיחה בפרויקט מעין אלו עוד לפנינו.
מבחינת המסלול הנכון ביותר למימוש פינוי בינוי וכפי שנאמר המטרה היא להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי – כל אימת שניתן להוציא לפועל מכוח תמ"א 38 2 – קרי זכויות מוקנות – אופציה זו תהיה בהכרח עדיפה, אך על הדיירים לבחון היטב את המצב התכנוני ולהבין באם ניתן לצאת לפרויקט מכוח מסלול כזה או אחר ובאיזו סבירות.