הערכות המדינה להתמודדות עם רעידת אדמה והקשר הישיר לתחום ההתחדשות העירונית
בסוף נובמבר 2018 אושר מסמך הנקרא "צו תכנון ובניה (פטור מתכנית או היתר להקמת מתקן התרעה לרעידת אדמה)". המדינה מעוניינת בהקמת מתקן התרעה כנגד רעידת אדמה, וזאת ללא שום צורך בקבלת היתר? מדובר בשתי פסקאות בלבד, אשר ביכולתן להעיד על החשיבות אותה מייחסת הממשלה לעניין הערכות לרעידת אדמה חזקה בשנים הקרובות.
אחד הכלים המשמעותיים ביותר להתמודדות המדינה כנגד רעידת אדמה הוא מיגון הבתים והמרחבים הציבוריים, וזאת יש לעשות בדרך של התחדשות עירונית. בדרך זו יש לומר, מתיימרת המדינה לטפל ראשית בצורך בהגדלת היצע המגורים (יוקר המחיה), ובד בבד הצורך להתגוננות מפני רעידות האדמה ואיום הטילים.
שלל הסקרים קובעים כי בטחון אישי חשוב לנו יותר מכל נושא אחר בחיים ולמרות זאת, איום רעידת האדמה מצטייר כאיום רחוק אותו אנו נוטים להדחיק כמעט לגמרי – עד כדי כך שהמניע לקידום פרויקט התחדשות עירונית בבית מגורינו הפך כלכלי גרידא.
במאמר זה נביא למודעות את הסיכון מפני רעידת אדמה צפויה וכן נבהיר את חוסר האפקטיביות של ביטוח הדירה בו חלקנו תולים תקוות שווא. בכך, ננסה להטות את השיח סביב נושא ההתחדשות העירונית אשר מונע רובו ככולו מאינסנטיב כלכלי, וזאת במטרה להאיץ את קצב התממשות הפרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי.
פוטנציאל הנזק כתוצאה מרעידת אדמה
מסקר של מרכז המחקר והמידע שנערך לבקשת יו"ר ועדת המדע והטכנולוגיה של הכנסת בחודש נובמבר שנת 2017 ניתן ללמוד כי ישנה סבירות גבוהה לרעידת אדמה עד שנת 2027 – רעש אדמה בעל רדיוס השפעה של – 80 קילומטר מהמוקד, מעמיד את כל מדינת ישראל תחת חשיפה וסיכון מידיים.
לפי הערכה צפויים ברעידת אדמה חזקה בישראל: "כ- 28,600 בניינים הרוסים או עם נזק כבד; כ- 290,000 בניינים עם נזק קל או בינוני; כ- 7,000 הרוגים; כ- 8,600 פצועים בדרגת חומרה בינונית וקשה; כ- 37,000 פצועים קל; כ- 170,000 עקורים (חסרי קורת גג) לטווח ארוך. בנוסף, מעריכים שיהיו כ-9,500 לכודים בהריסות – כ- 98% מהם צפויים להיחלץ בעזרת בני משפחה ויחידות חילוץ עירוניות שפיקוד העורף מקים וכ- %2 צפויים להיות מחולצים בסיוע יחידות מקצועיות".
תסתכלו שוב על המספרים האלה, אם יתממשו ולו בחצי מדובר בקטסטרופה בקנה מידה חסר תקדים. על אף אחריות הממשלה וחרף כל המאמצים הנעשים על ידה, עלינו הציבור חלה אחריות אישית, ולכן עלינו לגזור את המשמעותיות ולהסיק את המסקנות באופן סובייקטיבי.
ביטוח הדירה שלכם לא אפקטיבי כנגד רעידות אדמה
מדי שבוע אנו שומעים אודות רעידות אדמה הפוקדות אזורים נרחבים בעולם, לרבות אזורים הקרובים לישראל. כחלק מניהול הסיכונים, הבנקים למשכנתאות מחייבים אותנו לבצע ביטוח כנגד רעידות אדמה – תנאי בסיסי וקשיח לחלוטין במדיניות הבנקים. יחד עם זאת, נתח גדול משוק הדירות בישראל לא מבוטח כנגד רעידת אדמה – לרוב מדובר בדירות שנרכשו ללא משכנתא או שהיא שולמה במלואה.
סכנת החיים היא ראשונה בחשיבותה כמובן, אולם כאשר מדברים על ביטוח כנגד נזקי טבע עולה השאלה האם ערך הנכסים שלנו מובטח?
תרחישים של הפעלת ביטוח רעידת אדמה
בניין בעל 9 דירות שאינו בנוי לפי התקן נגד רעידת אדמה ונהרס או נגרם לו נזק המביא אותו למצב של מבנה מסוכן. נניח לרגע שלא נגרם נזק גופני אלא רכוש בלבד. נניח ש-3 דירות לא היו מבוטחות וחברת הביטוח ללא שום בעיות ועיכובים פרוצדורליים מוכנים לשלם באופן מידי דמי שכירות לתקופה של 12 חודשים ולהעמיד כיסוי ביטוחי לבניית דירה חדשה.
במידה ו-3 הדירות שלא ערכו ביטוח לא יוכלו במידית להעמיד את חלקם בשיפוץ או בניית הבניין החדש, לא יהיה תקציב והבניה לא תחל. בתום תקופת סבסוד דמי השכירות הרשומה בפוליסה תפסיק חברת הביטוח לשלם את דמי השכירות ובעלי הנכס יישארו הן ללא דירה והן ללא מקור תזרימי לדמי שכירות.
גם בתרחיש הקיצון בו משלמת חברת הביטוח את הכיסוי הביטוחי, לא יוכלו בעלי הדירות להשלים את הפער שבין ערך הכינון לבין שווי הקרקע. ערך קרקע באזור גוש דן נע בין 30% ל-45% משווי דירה, כלומר גם אם תשלם חברת הביטוח את עלות הבניה במלואה, יצטרכו בעלי הנכסים להשלים סכום משמעותי כדי להשיב את נכסיהם.
נביא כדוגמא רעידת אדמה עוצמתית שארעה בשנת 1994 בקליפורניה (ארצות הברית) ובה נהרגו 57 אנשים, נפצעו כ-9,000 איש ונגרם נזק כולל בשווי 34 מיליארד דולר. סכומי עתק אותם חויבו חברות הביטוח לשלם הביאו לכך שחברות מסוימות זייפו מסמכים כדי להימנע מתשלומים. דוגמא זו, אשר מגיעה מהמעצמה הגדולה בעולם יש בה כדי להעיד על הקטסטרופה שעשויה לפקוד אותנו במקרה של רעידת אדמה עוצמתית.
הסכמי שיתוף עם חברות ביטוח ברחבי העולם
צריך להודות על האמת – בתרחיש של רעידת אדמה גם חברות הביטוח עצמן לא מצפות לעמוד בנטל שיקום הנזק. לכן, חברות ביטוח נערכות לרעידת אדמה בדרך של סגירת הסכמי שיתוף עם חברות ביטוח בעולם. בשפה מקצועית זה נקרא תת ביטוח. כל ביטול או שינוי בהסכמים אלה עתיד לגרום לשינוי מדיניות חברות הביטוח בארץ. תרחיש אפשרי יהיה שינוי מדיניות חברות הביטוח כך שהחל משנה מסוימת לא יוכלו לבטח בניינים שלא נבנו לפי התקן נגד רעידת אדמה. תרחיש זה יגרור תגובת שרשרת, מאות אלפי דירות ישנות ירדו בערכן כי לא יוכלו לקבל משכנתה, הביקושים יוסטו לעבר הדירות העומדות בתקן, והזוגות הצעירים יישארו ללא פתרון דיור.
הערכות המדינה לרעידת אדמה
הערכות המדינה לרעידת אדמה מושתת על הערכות פאסיבית הכוללת מיגון וחיזוק המבנים והתאמתם לתקן, ובנוסף הערכות אקטיבית הכוללת הקמת מערכי סיוע כמו הרשות להגנת העורף, ושיפור יכולת התגובה במקרה של נזקי טבע.
אנו מניחים כי מידע רב מצונזר ונחסך מהציבור כדי לא לזרוע פחד. יחד עם זאת, לאור האיומים הראליים משקיעה המדינה מאות מליוני שקלים בנושא הגנה מרעידת אדמה בדרך של התחדשות עירונית.
ניתן לומר כי ההערכות הפאסיבית הכוללת מיגון המבנים, תהיה בעלת ההשפעה הגדולה ביותר בעת רעש אדמה. יישום התחדשות עירונית רחב היקף נועד בראש ובראשונה להתמודד עם הערכות מנהל התכנון לגבי גידול האוכלוסייה בעשור הקרוב, המחסור בעתודות קרקע והצורך בגידול משמעותי של יחידות הדיור. כך שהערכות מפני רעידת אדמה תופסת מקום זניח בכל הקשור להאצת קידום התחדשות עירונית רחב היקף.
ריכזנו עבורכם את הכלים הסטטוטוריים והתקנות שהמדינה יזמה ועדכנה בשנים האחרונות כחלק מהערכות המדינה לרעידת אדמה:
| חוק/מסמך סטטוטורי אחר | אופי החוק / מסמך / תקנות |
| חוק התכנון והבניה + תמ"א 38 | הענקת זכויות בניה + הקלות באישור תכניות והיתרי בניה עבור בניינים שאינם עומדים בתקן לרעידות אדמה. |
| חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית 2016 | חוק כולל שורה של כלים במטרה לעודד פעילות להתחדשות עירונית, ולהאיץ את ביצועם לשם הגדלת היצע הדיור במרקם העירוני הבנוי. |
| חוק התחדשות עירונית הסכמים לארגון עסקאות 2017 | קביעת מעמד רשמי לתפקיד המארגן והסדרת כללי התקשרות בהסכם ארגון דיירים במטרה להאיץ את מימוש הפרויקטים. |
| תקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה בארנונה) (תיקון 4) | הרחבת הנחות בארנונה. |
| חוק פינוי ובינוי פיצויים 2006 (תיקון מס' 6) התשעח-2018 – עידוד מיזמי פינוי ובינוי | קביעת דרכי התמודדות עם דיירים סרבנים והגנות לדיירים מבוגרים. |
| תיקון 3א משנת 2016 לתמ"א 38 | קביעת שיטת חישוב אחידה בפרוייקטים הריסה ובניה מכוח תמ"א 38. |
| תיקון 88 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג 1963 | הרחבת פטור ממס שבח גם על הזכויות מכוח תב"ע. |
| חוק התכנון והבניה (תיקון 97) | הקלה בתנאי תקן מקומות חניה למבנים שחוזקו לפי תמ"א 38. |
| חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 96) התשע"א 2011+תקנות התכנון והבניה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) הוראת השעה | פטור מהיטל השבחה למבנים שחוזקו לפי תמ"א 38.קביעת אגרה מופחתת למתן היתר בניה שחל לגביו פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19 (ב) (10) – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. |
| חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) | הורדת רף ההסכמה לביצוע עבודות ברכוש המשותף. |
| חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה) תיקון 7 | פטור ממס שבח מקרקעין וממס מכירה במכירת זכות במקרקעין שתמורתה מושפעת מזכויות בניה שניתנו לפי תכנית תמ"א 38 (חיזוק והריסה). |
| חוק המע"מ | מתן שירותי בניה לפי תכנית תמ"א 38 (חיזוק והריסה) בתמורה למכירת הזכות הנמכרת, פטורה ממס. |
| חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965+תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב 1992 | החרגת שטחים שנועדו לצורך חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה מחישוב השטח הכולל המותר לבניה. |
| חוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965 תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) | הקלות בבטיחות אש בבנייני מגורים אשר מתווספת אליהם לפחות קומה אחת מכוח תמ"א 38 |
| תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), תש"ן 1990 | יציבות המבנה מפני כוחות אופקיים הנובעים מרוח, רעידות אדמה וכיו"ב לפי דרישות התקן. |
| חוק ההתגוננות האזרחית, תשי"א 1951 | מסמיך את שר הביטחון להתקין תקנות, בין היתר, בנוגע להעמדת מקרקעין, ציוד ועובדים של הרשויות המקומיות לצרכי התגוננות במקרה של מצב מיוחד בעורף/שעת התקפה ובנוגע למתן עזרה וסיוע להג"א על ידי הרשויות המקומיות לשם פינוי אוכלוסייה ושיכונה. |
| חוק עזר לדוגמא לעיריות (הריסת מבנים מסוכנים), התשל"ב 1972 | חובת בעל בנין להחזיק את בנינו במצב המבטיח את שלום הציבור ואת שלום המחזיקים בו, סמכות ראש העיריה להורות למהנדס לערוך סקר על בנינים העלולים להיות סכנה למחזיקים או לציבור. בסמכות ראש העיריה: לדרוש בהודעה בכתב מבעל הבניין לבצע את העבודות המפורטות בה אם סבר כי הבניין מהווה סכנה למחזיקים או לציבור על בסיס הדו"ח לעיל. בעל בנין חייב למלא אחר ההודעה. לא מילא – רשאית העיריה לבצע את העבודות ולגבות הוצאות מבעל הבניין. באישור הממונה על המחוז לבצע את העבודות הדרושות לשם סגירת בניין או הריסתו (ולגבות הוצאות הביצוע מבעל הבניין) אם הבניין מהוה סכנה מידית למחזיקים או לציבור. |
* הרשימה חלקית בלבד, בעשור האחרון בוצעו מספר שינויים התומכים בעקיפין בשורה ארוכה של חוקים בתחומים: חשמל, גז, כבישים, שירותי ביטוח, גז, נפט, שדות תעופה וטיס.
במוקדם או במאוחר תפקוד אותנו רעידת אדמה חזקה. כשזה יקרה כרגיל כולם יחפשו אשמים. ברמה המדינית אנו רואים מאמצים מרחיקי לכת, ועדיין עוד הרבה מקום לשיפור בהיבט של קיצור זמני התכנון והרישוי. למרות זאת, רוב הכשלים והעיכובים דווקא נוגעים לבעלי הזכויות והרשויות המקומיות. לדעתנו שינוי התפיסה חייב להגיע בדרך של הסברה, החל מאנשי המקצוע הנוגעים בתחום ועד לממשלה עצמה – כולם צריכים להירתם למאמץ ההסברתי, להשפיע על דעת הקהל והשיח הציבורי בנושאים הנוגעים להתחדשות עירונית, כך שהאינטרס האישי למימוש פרויקטי תמ"א 38 או פינוי בינוי לא יהיה כלכלי בלבד.