דיירים רבים אשר ניגשים לחתום על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א בבניין מגוריהם אינם מודעים לזכותם בבחירת מפקח תמ"א 38 מטעמם אשר ידאג לצרכיהם, תוך כך שאת משכורתו ישלם היזם. אך האם בשלב מוקדם זה היזם יגלה נכונות לשלם את משכורתו של המפקח ?
בין תפקידיו של מפקח תמ"א 38 מטעם הדיירים, מוטל הצורך למקסם את ערך הפרויקט עבור הדיירים בדירות הקיימות (מרפסות, מ"ר בחדרים הנוספים, הוספת מערכות, בדיקת תאימות היתר הבנייה למפרט ההסכם מול היזם, פיקוח ובקרת איכות על הקבלן בשלבים השונים של הפרויקט).
הבעיה
כאשר היזם לא בטוח בכוונתם של דיירי הבניין לחתום על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא לא ירצה בשלב מוקדם זה לשלם את תקציב מפקח תמ"א 38 אשר התמנה על ידי בעלי הדירות.
פתרון אופציונאלי
ניתן לחפש מפקח תמ"א 38 אשר ייצג את הדיירים בשלב מוקדם של מעבר וחתימה על הסכם הביצוע עם היזם ללא תשלום, אך, עם התחייבות לכך שבמידה וההסכם ייחתם הדיירים ייבחרו בו כמפקח מטעמם אשר יפקח על הפרויקט גם בשלביו המאוחרים יותר וכך יקבל שכ"ט מלא הכולל פיצוי על אותה תקופה בה עבד ללא תמורה. יש לזכור שגם במקרה זה ישנה בעייתיות שכן, הדבר מייצר לאותו מפקח אינטרס להוציא לפועל את הביצוע. ברם, ניתן להבטיח את שכר הטרחה של המפקח ע"י תשלום מאת הדיירים גם במידה וההסכם לא יצא לפועל. הדבר יפחית במידת האפשר את האינטרס של המפקח בחתימת הצדדים על הסכם הביצוע. יש לזכור כי לא ניתן לבטל לחלוטין את אינטרס המפקח לעניין זה כיוון והתשלומים החודשיים בעת הביצוע של הפרויקט הם עיקר הכנסתו.
העדיפות של הדיירים בשלב זה, כדאי ותהיה, שלא להתפשר על מפקח לא מנוסה ו/או בעל אינטרס לביצוע הפרויקט. אלא, לשלם למפקח חיצוני מטעמם (אשר אינו קשור ליזם) וכאשר הדיירים יתקשרו עם היזם בהסכם מחייב, לבקשו להוסיף סעיף בעד תשלום פיצוי עבור הסכומים שהועברו על ידם למפקח החיצוני מטעמם. כך, אינטרס המפקח הוא לייצר מקסימום ערך לדיירים, עוד בשלב המשא ומתן עם היזם.
למען הסר ספק, תרומתו של המפקח בעת המשא ומתן נובעת מהיכרותו עם הסכמי תמ"א 38 ויכולתו לעמוד על דרישותיהם הלגיטימיות של הדיירים בתוך מפרט טכני תמ"א 38 המצורף להסכם.
כמובן כי גם לאחר שהמשא ומתן הבשיל, עדיין יש למפקח תמ"א 38 ערך רב לדיירים
קריאת תכניות המוגשות לעירייה מטעם היזם והתאמתם (במידת האפשר) לבקשות הדיירים.
שלב הבנייה בפועל – נוכחות בשטח על בסיס שבועי או דו שבועי, פיקוח שוטף ומעקב אחר קצב התקדמות, עמידה בתקנים, בנייה בהתאם למפרט המצורף להסכם ודוחות חודשיים בנוגע לנושאים לעיל. כך, במידה וישנה סטייה בתהליך הבנייה בפרויקט תמ"א, המפקח נמצא עם "יד על הדופק" ויוכל לדווח על כך לדיירים באופן מידי.
בסיום הבנייה המפקח יוודא שאין ליקויים ושהבניין (על כל ההרחבות שיהיו צריכות להיעשות) נמסרו לדיירים בהתאם לתכניות והמפרט. כמו כן, יבצע מעקב אחר תהליך קבלת טופס 4 – טופס המאשר כי הבניין מתאים למגורים מבחינת בטיחות.
לסיכום, אין להפחית מחשיבותו של מפקח תמ"א 38 עבור הדיירים, שכן, מדובר בגורם חשוב. רצוי להעסיק מפקח עם ניסיון, כך שידע לאבחן סיטואציות בעייתיות במהלך הבנייה.