דיירים רבים אשר ניגשים לחתום על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א בבניין מגוריהם אינם מודעים לזכותם בבחירת מפקח תמ"א 38 מטעמם אשר ידאג לצרכיהם, תוך כך שאת משכורתו ישלם היזם. אך האם בשלב מוקדם זה היזם יגלה נכונות לשלם את משכורתו של המפקח ?
מהו מפקח תמ"א 38?
מפקח תמ"א 38 הוא איש מקצוע המייצג את הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומוודא שהבנייה מתבצעת בהתאם להסכמים, התקנים, ואיכות העבודה הנדרשת.
הוא מפקח על התהליך משלב התכנון ועד למסירת הדירות, תוך שמירה על זכויות הדיירים, פתרון בעיות מקצועיות מול היזם והקבלן, ופיקוח על איכות הביצוע, לוחות הזמנים והבטיחות באתר.
מה תפקידו של מפקח בניה בפרויקט תמ"א 38?
בין תפקידיו של מפקח תמ"א 38 מטעם הדיירים, מוטל הצורך למקסם את ערך הפרויקט עבור הדיירים בדירות הקיימות:
- מרפסות
- מ"ר בחדרים הנוספים
- הוספת מערכות
- בדיקת תאימות היתר הבנייה למפרט ההסכם מול היזם
- פיקוח ובקרת איכות על הקבלן בשלבים השונים של הפרויקט
על המפקח לוודא שהאינטרסים של הדיירים נשמרים, הן בהיבט החוזי והן במהלך ביצוע העבודות בפועל.
בפרויקטים של תמ"א 38/1, בהם הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין בזמן השיפוצים, עליו לוודא שהעבודות מתנהלות באופן שמאפשר גישה נוחה ושהשגרה של הדיירים נפגעת כמה שפחות.
הבעיה
כאשר היזם לא בטוח בכוונתם של דיירי הבניין לחתום על הסכם לביצוע פרויקט תמ"א 38 הוא לא ירצה בשלב מוקדם זה לשלם את תקציב מפקח תמ"א 38 אשר התמנה על ידי בעלי הדירות.
פתרון אופציונאלי
ניתן לחפש מפקח תמ"א 38 אשר ייצג את הדיירים בשלב מוקדם של מעבר וחתימה על הסכם הביצוע עם היזם ללא תשלום, אך, עם התחייבות לכך שבמידה וההסכם ייחתם הדיירים ייבחרו בו כמפקח מטעמם אשר יפקח על הפרויקט גם בשלביו המאוחרים יותר וכך יקבל שכ"ט מלא הכולל פיצוי על אותה תקופה בה עבד ללא תמורה.
יש לזכור שגם במקרה זה ישנה בעייתיות שכן, הדבר מייצר לאותו מפקח אינטרס להוציא לפועל את הביצוע. ברם, ניתן להבטיח את שכר הטרחה של המפקח ע"י תשלום מאת הדיירים גם במידה וההסכם לא יצא לפועל. הדבר יפחית במידת האפשר את האינטרס של המפקח בחתימת הצדדים על הסכם הביצוע. יש לזכור כי לא ניתן לבטל לחלוטין את אינטרס המפקח לעניין זה כיוון והתשלומים החודשיים בעת הביצוע של הפרויקט הם עיקר הכנסתו.
העדיפות של הדיירים בשלב זה, כדאי ותהיה, שלא להתפשר על מפקח לא מנוסה ו/או בעל אינטרס לביצוע הפרויקט. אלא, לשלם למפקח חיצוני מטעמם (אשר אינו קשור ליזם) וכאשר הדיירים יתקשרו עם היזם בהסכם מחייב, לבקשו להוסיף סעיף בעד תשלום פיצוי עבור הסכומים שהועברו על ידם למפקח החיצוני מטעמם. כך, אינטרס המפקח הוא לייצר מקסימום ערך לדיירים, עוד בשלב המשא ומתן עם היזם.
למען הסר ספק, תרומתו של המפקח בעת המשא ומתן נובעת מהיכרותו עם הסכמי תמ"א 38 ויכולתו לעמוד על דרישותיהם הלגיטימיות של הדיירים בתוך מפרט טכני תמ"א 38 המצורף להסכם.
חשוב לציין, בחירת המפקח היא רק אחת משלל זכויות שיש לדיירים במסגרת פרויקט תמ"א 30.
על זכויות נוספות שיש לדיירים ניתן לקרוא במאמר תמ"א 38 זכויות הדיירים.
כמובן כי גם לאחר שהמשא ומתן הבשיל, עדיין יש למפקח תמ"א 38 ערך רב לדיירים
קריאת תכניות המוגשות לעירייה מטעם היזם והתאמתם (במידת האפשר) לבקשות הדיירים.
- שלב הבנייה בפועל – נוכחות בשטח על בסיס שבועי או דו שבועי, פיקוח שוטף ומעקב אחר קצב התקדמות, עמידה בתקנים, בנייה בהתאם למפרט המצורף להסכם ודוחות חודשיים בנוגע לנושאים לעיל. כך, במידה וישנה סטייה בתהליך הבנייה בפרויקט תמ"א, המפקח נמצא עם "יד על הדופק" ויוכל לדווח על כך לדיירים באופן מידי.
- שלב סיום הבנייה ומסירת הדירות – בסיום הבנייה המפקח יוודא שאין ליקויים ושהבניין (על כל ההרחבות שיהיו צריכות להיעשות) נמסרו לדיירים בהתאם לתכניות והמפרט. כמו כן, יבצע מעקב אחר תהליך קבלת טופס 4 – טופס המאשר כי הבניין מתאים למגורים מבחינת בטיחות.
המפקח פועל לאורך כל הדרך כדי לוודא שהתהליך מתנהל בצורה שקופה ומקצועית, תוך שמירה על האינטרסים של הדיירים מול היזם והקבלן.
מפקח תמ"א 38 הוא המגן של הדיירים לאורך כל הדרך
לסיכום, אין להפחית מחשיבותו של מפקח תמ"א 38 עבור הדיירים, שכן, מדובר בגורם חשוב. רצוי להעסיק מפקח עם ניסיון, כך שידע לאבחן סיטואציות בעייתיות במהלך הבנייה.
תפקידו אינו מסתכם רק בבדיקת איכות הבנייה, אלא גם בהגנה על זכויות הדיירים, זיהוי בעיות מבעוד מועד ומתן פתרונות לפני שהן הופכות למשברים.
אל תשאירו את הפרויקט שלכם ליד המזל, תבטיחו לעצמכם שקט נפשי ובנייה ללא פשרות.