מהו מניין חוקי? ומהו מניין פרקטי? כיצד יש לנהל אסיפת דיירים לפינוי בינוי? ועל אילו טפסים צריך להחתים? מי רשאי למנות אנשי מקצוע וכיצד לעשות זאת? על כל אלו ועוד בכתבה הבאה.
עסקת פינוי בינוי נרקמת לרוב בין יזם מצד אחד ובעלי הדירות מצג שני. כבכל עסקה, בוחנים הצדדים האחד את השני עד לשלב ההתקשרות החוזית, משם יוצאים לדרך בשותפות מלאה עם אינטרסים (כמעט) זהים. בפרויקטים רבים שלב הבחינה עשוי לארוך מספר שנים, וזאת מפאת מורכבויות שאינן נלקחות בחשבון בשלבים המוקדמים של העסקה.
כך למשל בפרויקט בו נתמנינו בתור מפקחים, ולאחר שנה של מו"מ מפרך בין הצדדים וחתימת 100% מבעלי הזכויות על הסכם פינוי בינוי, החליט היזם כי אינו חותם על ההסכם ובמקום זאת פנה אל הדיירים בבקשה לבחון שינוי בתמורות. למקרה זה מתווספים עוד עשרות מקרים המוכיחים לנו כי פרויקט טוב , ובעלי דירות טובים וקואופרטיביים אינם ערובה להצלחת פרויקט פינוי בינוי. לא די בפרויקט כלכלי ודיירים איכותיים. כדי להרכיב פרויקט התחדשות עירונית מוצלח נדרש להתאים יזם ראוי, מבחינת היקפי עבודה, נכונות, ניסיון, ובחינה מדוקדקת – יזם גדול ומנוסה, בעל שם ומוניטין לא בהכרח יתאים לפרויקט שלנו.
היזם בוחן אתכם
כפי שהדיירים יבחנו את היזם והקבלן על ההיבטים השונים – ניסיון, איתנות פיננסית, בטוחות, תנאים מסחריים ועוד, כך גם היזם בוחן תחילה את נכונות בעלי הדירות – האם ישנה נציגות חוקית, האם ישנו פרוטוקול הסכמה עקרונית, האם נתמנה עו"ד, האם נתמנה מפקח פינוי בינוי, אלו שאלות טריוויאליות, אחריהן יבחן היזם את אפשרויות ומורכבות התכנון והביצוע, וכן את כלכליות הפרויקט לקראת מתן הצעת ביצוע לבעלי הדירות.
כמה אתם אטרקטיביים
לפני מספר שנים, בראשיתה של ההתחדשות העירונית, נהגו היזמים לבחון את אטרקטיביות הפרויקט בהתאם למצב התכנוני ומשם נגזרה כלכליות הפרויקט. כיום, יזמים מנוסים מתייחסים בכובד ראש ל"רמת בשלות בעלי הדירות". תתפלאו לשמוע כי פרויקט המוגדרים כ"חלשים"- בעלי רווחיות נמוכה ואף גבולית, זוכים ליזמים איכותיים רק בשל העובדה שהדיירים מאורגנים כהלכה, עם פרוטוקולים להסכמה עקרונית גורפת, עם נציגויות חזקות, עם הבנה של אפשרויות התכנון ותיאום ציפיות. מאידך אנו רואים פרויקטים מעניינים ביותר עם סכסוכים, אדישות, ולעתים מורכבויות משפטיות כתוצאה מהבטחות שווא של יזמים, או כתוצאה מחתימה למספר יזמים שונים במקביל כתוצאה מחוסר הארגון. מכאן אנו שוב מדגישים את חשיבות ניהול תהליך מכרז תקין להצלחת הפרויקט.
תחילת הדרך – מינוי נציגות
נציגות דיירים פעילה, נחושה ומקצועית היא אחד מאבני הדרך החיוניים ביותר להוצאת פרויקט תמ"א או פינוי בינוי לפועל. נציגות הדיירים לעניין תמ"א היא הגוף המקשר בין היזם/קבלן ואנשי המקצוע השונים לבין בעלי הדירות. כאשר בוחנים את אנשי המקצוע אשר ילוו אתכם, ובעת קיום הפגישות השוטפות לגיבוש החלטה בדבר זהות היזם, לא ייתכן להזמין את כלל בעלי הדירות ומכאן החשיבות העצומה של שימוש בוועד פעולה (נציגות), ולספק לה את המנדט והאמון לקבלת החלטות בדרך להשגת טיוטה סופית.
עצם קיומה של נציגות חוקית ומוסמכת לניהול תהליך ההתקשרות מביע רצינות ומספק ליזם ביטחון ונכונות להמשך תהליך המו"מ. בנוסף לכך, נציגות פעילה תנהל התמכרות שהינה קריטית לצורך השגת תוצאות מקסימאליות עבור בעלי הדירות. דרך הנציגות מתרכזים כל התהליכים וכן ריכוז כלל האינפורמציה עוברת דרכם – כך נמנע מצב של בלבול וחוסר שקיפות בקרב בעלי הדירות, תחושה המצויה ומנוצלת היטב ע"י יזמים בפרויקטים של פינוי בינוי כאשר מתנהל שיח פרטני מול כל דייר ודייר בשיטת "הפרד ומשול" ואין כוח המרכז ומנהל בצורה מקצועית את תהליכי ההתקשרות השונים.
חוק הבתים המשותפים קובע כללים ברורים לקביעת אסיפת דיירים ע"י וועד בית מכהן. על כן, לצורך קביעת אסיפה אנו מציעים לעשות שימוש במסמך המצורף (תלייתו במקום בולט בכניסה לבניין) ולקבוע את מועד האסיפה לפחות 5 ימים מראש.
לקבלת טופס הודעה על כינוס אסיפת דיירים תמ"א 38:
אם כבר הרמתם את הכפפה, וכדי ליצור תהליך אפקטיבי, עליכם לאסוף DATA ע"י רישום מסודר של פרטי הבעלים – שם, טלפון, כתובת מייל, יחס לגבי הפרויקט, צרכים מיוחדים וכו'. עבודה מקדימה שכזו, תסייע בהגדלת נוכחות בעלי הדירות באסיפות הכלליות, שכן אחוז ניכר כלל לא מתגורר בבניין אלא משכיר את דירתו, ואלו שכן מתגוררים בבניין לא תמיד קוראים את לוח המודעות. כמובן רישום אינפורמציה ודרכי התקשרות עם בעלי הדירות בצורה מסודרת תסייע לכם בניהול הדיירים והעברת המסרים השונים לאורך כל חיי בפרויקט.
הבעת הסכמה עקרונית איננה חתימה על הסכם מחייב
הבעת הסכמה עקרונית ע"י 100% מבעלי הדירות הנה הישג מרשים כשלעצמו אך איננה ערובה להצלחת התהליך – גם בסיטואציות כאלו נתקלנו רבות – דיירים או נציגות המדווחים על 100% הסכמה, בין אם מגובה ע"י פרוטוקולים ובין אם לאו. בפועל כאשר מתחילים להזרים סקיצות וטיוטות הסכמים, מתחילות לצוץ שאלות, התנגדויות, ותהיות, ורק אז מתחילים להבין את חשיבות התהליך הסדור, רכישת האמון ע"י כלל בעלי הדירות, ריתום השכנים החל משלב ההצעות, שליחת פרוטוקולים והחלטות, שיתוף וקיום פגישות סטטוס תקופתיות, וכך נוודא שאחוז ההסכמה הוא לא רק למראית עין.
לקבלת טופס פרוטוקול למינוי נציגות תמ"א 38:
כידוע, האחוז הנדרש להתקדמות בפרויקט פינוי בינוי הינו 66.7% הן מבעלי הדירות והן מהשטחים המשותפים בבניין . אולם, יזמים רבים יעדיפו לעיתים שלא להתקדם גם כאשר קיים האחוז הנדרש ע"פ חוק (אך באופן גבולי). לעתים כאשר יש ליזם אלטרנטיבות בדמות בניינים בשלים בעלי 100% הסכמה על כן, וכחלק מתהליך ההתמחרות עליכם לשאול האם מתחייב היזם לנקוט פעולות משפטיות כנגד הדיירים ה"סרבנים". ישנם יזמים שבאופן עקרוני אינם מוכנים לקדם אפילו את שלבי התכנון והגשת הבקשה טרם חתימתם של 100% מבעלי הדירות, וכך מוצאים את עצמם בעלי בתים רבים חתומים בחלקם על הסכמים רדומים שלא ניתן להוציאם לפועל. ואילו היו בוחרים יזם אקטיבי שמוכן לנקוט צעדים משפטיים ולקדם תכנון ולפנות למפקחת על המקרקעין יתכן שמצב הדברים היה נראה אחרת.
רוב הפסיקות בהן פסקה המפקחת על המקרקעין לטובת בעלי הדירות המתנגדים היו כאשר זיהתה המפקחת חוסר איזון ו/או קיפוח של ה"מתנגד" ביחס ליתר שכניו. חוסר איזון שכזה מתאפשר כאשר אין נציגות חזקה, ובשל כך מבצע היזם מניפולציות כדי לרתום את בעלי הדירות לחתימה, אך כאשר ישנה נציגות דיירים לעניין פינוי-בינוי, ההחלטות מתקבלות ע"י גוף המייצג את אינטרס הדיירים וקיבל מנדט לעשות כן, ובכך נמנעים לרוב ממצבים של חוסר איזון.
אם הדבר מתאפשר, אזי רצוי שבמעמד אסיפת הדיירים לעיל, ייחתם פרוטוקול ע"י כל בעלי הדירות ובו יירשמו כל ההחלטות בנושא קידום פרויקט התחדשות עירונית. ניתן גם להיעזר בדף פשוט, אך אם הנכם מעוניינים לעשות שימוש בנוסח קיים של פרוטוקול מסודר – מצורף מעלה טופס פרוטוקול מינוי נציגות להורדה.
כעת, לאחר שמונתה נציגות וכי נוכחתם שקיים רצון כללי מבחינת הדיירים בפרויקט, השלב הבא הינו קיום פגישות עם מספר מומחים המייצגים את אינטרס הדיירים.