חברת מנהלת פינוי בינוי הפכה לחלק אינהרנטי בהליך הוצאתם לפועל של פרויקטי התחדשות עירונית. תחום מנהלות פינוי בינוי תופץ תאוצה בשנים האחרונות בעקבות צורך אמיתי וקשיים בגיבוש והולכה של בעלי הדירות לקראת התכנסות להסכם פינוי בינוי והוצאתו לפועל. המאמר הנוכחי נסביר מהי חברה מנהלת בפינוי בינוי ולמה כדאי לכם לשקול לשכור את שירותיה של חברה מנהלת.
שוק ההתחדשות העירונית משתכלל ומשנה את פניו:
הוגי התמ"א 38 ופינוי בינוי לא שיערו בנפשם כי התכנית שביסודה הייתה אמורה לתת מענה לאיום הטילים או אסון טבע שצפוי לפקוד את אזורנו בעשורים הקרובים יהפוך לכלי בעל חשיבות עליונה להתמודדות עם יוקר המחיה. וכך, מבלי שנשים לב צמחה התמא 38 ומשם האצה של תהליכי פינוי בינוי באיזורי הביקוש לממדים עצומים התופסים נתח גדול מהיקף הבניה החדשה.
עלייתן של חברות מנהלות בפינוי בינוי:
בפרויקט התחדשות עירונית פועלות כמה קבוצות אינטרסים – האחת היא קבוצת הדיירים אשר רוצים ליהנות מפירותיה של התכנית אשר מאפשרת להם לשדרג/לחדש במקרה של תמא 38 חיזוק, או "לזכות" בדירה חדשה במקרה של פינוי בינוי וזאת מבלי לשלם דבר. הקבוצה השנייה שייכת ליזם ואנשי המקצוע שלו, והקבוצה השלישית אלו רשויות התכנון ורשויות המס.
לכל קבוצה קיימים כאמור האינטרסים שלה ולמרות שהתכנית יוצרת מצב של WINWIN עדיין קיימים ניגודי אינטרסים מובהקים בין הקבוצות – היזם לעולם ירצה להרוויח כמה שיותר, הדיירים רוצים לקבל תוספות גדולות יותר ומפרט עשיר יותר, והרשויות מתנהלות עפ"י קובעי מדיניות אשר להם אינטרסים שונים מעת לעת. חלק מהעיריות מעודדות וחלקן מערימות קשיים (בכל מקרה קשה לומר שהעיריות מעודדות באופן גורף פרויקטים של התחדשות עירונית).
בתוך כל הסבך הזה עומדים להם בצריח הדיירים אשר תולים את כל תקוותיהם בעו"ד המייצג אשר אמון על התחום המשפטי גרידא וללא ניסיון בבניה, בניתוח פיננסי של חברות, בבניית תכניות עסקיות, או בתכנונים אדריכליים מורכבים. ללא כל אותם אנשי מקצוע, נשאר העו"ד ללא כלים פרקטיים לנתח את הצעות היזמים בצורה מיטבית ובשל כך מתקבלות החלטות בהסתמך על אינטואיציה בלבד.
פערי הידע של אותם עו"ד לא ניתנים לגישור. ובשל כך קמו להן בשנים האחרונות עשרות חברות מנהלת המספקות ניהול פינוי בינוי בפרויקטים של התחדשות עירונית, אותן חברות זיהו את הוואקום הקיים בשלבים המקדמיים של החתמת הדיירים – הם השלבים הקריטיים ביותר להצלחת הפרויקט לטובת הדיירים.
תפקיד חברת מינהלת בפינוי בינוי:
תפקיד חברת מינהלת פינוי בינוי הוא לייצג את הדיירים על שלל האספקטים המקצועיים והמנהליים ולספק מעטפת מקצועית מבחינת מינוי היזם, ייצוג משפטי, פיקוח הנדסי, ונציג מגשר לשאלות שוטפות:
- מינוי עו"ד לדיירים אשר ייצג אותם מבחינה משפטית – לחברה המנהלת בפינוי בינוי ולעו"ד המייצג חייבת להיות שפה משותפת ושיתוף פעולה במספר פרויקטים קיימים – דבר המוזיל את העלויות ומאפשר עדכון שוטף ומהיר של הצדדים בהתקדמות תהליך הרישוי והתכנון.
- לבחון את הפרויקט מבחינה תכנונית ע"י אדריכל מוסמך כדי להבין את התמורות המקסימאליות שניתן להפיק עבור הדיירים.
- ע"י כלכלן מטעמה לבחון את הכדאיות כדי להכיר את סף הרווחיות לצורך ניהול מו"מ מסחרי איכותי אל מול היזם שיבחר וכדי לדרוש יותר עבור הדיירים כאשר יש מקום לכך.
- לפנות ליזמים רלוונטיים וליצור הד תקשורתי ליצירת תחרות בקרב יזמים, לצורך קבלת הצעות תחרותיות מקבלנים.
- לנתח ולדרג את הצעות היזמים ולהעבירם לנציגות הבניין בצורה אוביקטיבית.
- לאחר חתימה על הסכם מחייב מול יזם תאכוף חברת המנהלת ע"י אדריכל או גורם מוסמך אחר את שלבי התכנון והגשת התכניות לועדות המקומיות ותוודא כי הם תואמים את הבטחותיו של היזם.
- חברת מינהלת תפקח אחר שלבי הרישוי בועדות המקומיות ותקפיד לאכוף את מסגרות הזמנים כפי שנקבעו בחוזה מול היזם.
- בעזרת מפקח בניה בפינוי בינוי, תפקח הנדסית על קצב ואיכות הבניה כדי להימנע מחריגות בניה ולאכוף את תקני האיכות הנדרשים.
- נוכחות מפקח הבניה בפרוטוקול מסירת הדירות ומתן אישור לקיום התחייבויות היזם.
- ווידוא רישום צו בית משותף ע"י עו"ד מלווה.
לפעילות האקטיבית ותהליכי הבקרה של חברות מנהלת בתחום פינוי בינוי לא קיימת אלטרנטיבה. כאמור, ללא חברת מנהלת המבצעת את כל אשר צוין מעלה, נשארים הדיירים בפערי ידע מקצועיים עצומים מול היזמים והקבלנים, חשופים לסיכונים שהם אינם מודעים אליהם ונדרשים לקבל החלטות גורליות וללא אינדיקציה מקצועית על התהליכים השונים.