תהליך פינוי בינוי הוא תהליך מורכב וארוך טווח, שכולל את הריסתם של מבנים ישנים והחלפתם במבנים חדשים. ישנם סימנים שיכולים להצביע על הזמן הנכון להתחיל בתהליך, אך לפני שמתחילים את הפרויקט, חשוב לדעת כיצד להיערך נכונה כדי לצמצם את הסיכונים הנלווים.
מדובר בתהליך שמערב שורה ארוכה של גורמים – דיירים, רשויות מקומיות, יזמים, אדריכלים, מהנדסים ובעלי מקצוע נוספים, ויש לו השפעה על איכות החיים של הדיירים בזמן ביצועו ובמהלך התקופה שלאחר סיומו.
רוצים להתייעץ עם המומחים שלנו לגבי הפרויקט שלכם? השאירו לנו פרטים
הסימנים שצריכים להצביע על הזמן הנכון להתחיל
1. מצב הבניין
אם הבניין ישן ומצבו רעוע, ייתכן שזה הזמן המתאים להתחיל בתהליך פינוי בינוי. בניינים ישנים עלולים להיות מסוכנים – מבחינת תשתיות, יציבות, התמודדות עם רעידות אדמה ועוד. כאשר מבנה מצוי במצב תחזוקתי ירוד, לא תמיד יש טעם בתיקונים, ויתכן שעדיף להרוס אותו ולבנות מחדש.
2. ריבוי בעיות תחזוקה
אם הדיירים נתקלים שוב ושוב בבעיות תחזוקה כמו הצפות, בעיות צנרת, בעיות חשמל ועוד, ואלו לא ניתנות לתיקון בקלות, זה יכול להיות סימן לכך שהבניין כבר הגיע לקצה גבול היכולת להחזיק את הדיירים בו בצורה בטוחה.
3. תחושת דחיפות בשוק הנדל"ן
כמה זמן לוקח תהליך פינוי בינוי? אין ספק שמדובר בתהליך שדורש סבלנות ואורך רוח, הנפרש לאורך זמן לא מבוטל. כאשר שוק הנדל"ן באזור הופך להיות אטרקטיבי במיוחד, יזמים עשויים להיות מעוניינים להיכנס לפרויקטים של פינוי בינוי, שכן מדובר בהזדמנות עסקית.
אם האזור בו נמצא הבניין עובר תהליך של התחדשות עירונית והמחירים באזור עולים, זה הזמן המתאים להיכנס לפרויקט ולממש את הערך הכלכלי של הקרקע.
4. הסכמת רוב הדיירים
אחד האתגרים הגדולים בתהליך פינוי בינוי הוא קבלת הסכמת רוב הדיירים לביצוע הפרויקט, כאשר ישנה הסכמה רחבה בקרב הדיירים, התהליך יכול להניע קדימה. זהו סימן שמגיע הזמן להתחיל במימוש הפרויקט, במיוחד אם מדובר בנכסים שנמצאים במצב פיזי בעייתי.
5. בשלות הרשות המקומית וסביבת מחירים
ביחס לערי המרכז, ערי הפריפריה עדיין לא התנסו הלכה למעשה בקידום פרויקטים של פינוי בינוי בועדות המחוזיות והמורכבויות בקידום תכנית שכזו במסדרונות התכנון.
על כן העמידה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תקציבים להאצת תהליכי ההתחדשות וצמצום הפערים. המהלכים של הרשות הממשלתית להתחדשות רחבים, וכבר נותנים את אותותם בשטח.
ראשית, הקמת מנהלות עירונית לתקשורת איכותית והעמקת השיח בין התשובים ומתן שקיפות.
שנית – השלמה תקציבים וסבסוד פרויקטים או לחלופין קרקעות משלימות, ופתרונות נוספים כדי להתגבר על הפערים הגדולים בין ערכי הקרקע וניסיון הנצבר בערי המכרז לבין יתר הפריפריות.
בעניין זה נמליץ לבדוק האם קיימת מנהלת עירונית, במידה וכן – יש להיפגש ולראות כיצד ניתן להיעזר בשירותי מנהלת זו לקידום הליך התחדשות עירונית והאם זה הזמן הנכון להתחיל בתהליך התחדשות עירונית.
כך תצמצמו סיכונים אפשריים
תכנון מראש
תכנון נכון הוא קריטי. לפני תחילת התהליך יש להיעזר במומחים בתחום, כמו אדריכלים, מהנדסים ויועצים משפטיים, אשר יבחנו את מצב הבניין ויעניקו תוכנית עבודה מדויקת. תכנון מראש יכול למנוע עיכובים ותקלות שעלולות להתרחש במהלך הפרויקט.
בירור מול דיירים ויצירת הסכמות
אחד האתגרים הגדולים ביותר הוא להשיג הסכמה רחבה מצד הדיירים. חשוב לנהל את התהליך בצורה שקופה, לתקשר באופן ברור עם כל דייר, ולהסביר את יתרונות התהליך עבורם – כמו שדרוג תנאי החיים ותמורה כלכלית.
במסגרת זו, יש להקפיד על הבנת זכויות הדייר בפינוי בינוי, ולוודא שהדיירים מבינים את זכויותיהם לגבי פיצויים, דירות חילופין ושאר ההטבות שמגיעות להם במסגרת המהלך.
בדיקה משפטית
יש לבצע בדיקה יסודית של כל ההיבטים המשפטיים, כולל קניית הקרקע, זכויות הדיירים, היתרי בנייה, ועוד. תהליך פינוי בינוי דורש הכנה משפטית טובה, כדי למנוע בעיות עתידיות שיכולות לעכב את הפרויקט או להביא לסיכונים כלכליים.
שימוש בשירותיה של חברת פיקוח בניה עשוי לסייע לייעל את התהליך ולהבטיח את שמירת זכויותיכם.
תיאום מול רשויות מקומיות
חשוב ליצור קשר עם הרשות המקומית ולוודא שהפרויקט מתאים לתוכניות העירוניות. תיאום נכון יכול להבטיח שתהליך פינוי בינוי יתנהל בצורה חלקה ושהממשלה לא תעכב אותו בשל בעיות בירוקרטיות.
מתי להתחיל בפינוי בינוי וכיצד לעשות זאת בצורה בטוחה ומשתלמת
התחלת תהליך פינוי בינוי היא החלטה גדולה שדורשת זמן, תכנון, משאבים ויכולת לנהל את האתגרים הכרוכים בכך. הזמן הנכון להתחיל בתהליך פינוי בינוי תלוי במצב המבנה, באינטרסים של הדיירים ובשוק הנדל"ן המקומי.
יש לזהות את הסימנים הנכונים שמצביעים על הצורך בפרויקט, וחשוב להיערך מראש כדי למזער את הסיכונים.
תכנון נכון, תיאום עם כל הגורמים המעורבים וחשיבה לטווח ארוך יכולים להבטיח שהפרויקט יושלם בהצלחה, תוך שמירה על זכויות הדיירים, שיפור איכות החיים ועליית ערך הנכסים שלהם.