פינוי בינוי הוא אחד מהתהליכים המורכבים והמשמעותיים בתחום הנדל"ן בישראל. תהליך זה כולל הריסה של מבנים ישנים ובנייה של מבנים חדשים במקומם, תוך שיפור התשתיות והסביבה העירונית. במסגרת תהליך זה, ישנה חשיבות רבה לפיקוח על הבנייה, שכן הוא מבטיח שהפרויקט יתבצע בהתאם לתוכניות ולתקנים הנדרשים.
כאן נכנסים לתמונה שני סוגים של מפקחי בנייה: מפקח מטעם הדיירים ומפקח מטעם היזם. מה ההבדל ביניהם, וכיצד כל אחד מהם תורם להצלחת הפרויקט?
לפני שנפרוט את ההבדלים בין מפקח הטעם הדיירים לבין מפקח היזם נציין כי באתר הבניה קיימים מפקחים נוספים עבור כל בעל אינטרס – למשל מפקח מטעם הבנק המלווה – בוחן בעיקר את קצב התקדמות הפרויקט וקצב המכירות, מפקח מטעם העיריה – בוחן בעיקר את בטיחות האתר והתאמה בין ההיתר לביצוע.
במאמר נסקור את פעילות מפקח הדיירים ומפקח היזם היות והם נוגעים באופן ישיר לאיכות הבניה, על כן הם הדמויות המשמעותיות ביותר עבור בעלי הקרקע בקידום וניהול הפרויקט.
רוצים להתייעץ עם המומחים שלנו לגבי הפרויקט שלכם? השאירו לנו פרטים
מפקח בנייה מטעם הדיירים
ייצוג אינטרסים
העיניים של בעלי הדירות – תפקידו העיקרי של מפקח זה הוא לייצג את האינטרסים של הדיירים. הוא מוודא שהבנייה מתבצעת על פי ההסכמים, התוכניות והתקנים, ושהדיירים מקבלים את כל מה שהובטח להם.
בקרה ופיקוח
מפקח זה מבצע בקרה שוטפת על איכות הבנייה, עמידה בלוחות זמנים, שימוש בחומרים איכותיים ותקינים אשר עומדים בתקן, אופן יישום החומרים והשילוב ביניהם, איכות והסמכות העובדים באתר, בטיחות, ועבודה עם מעבדה מאושרת, התקדמות בצבירת הדוחות למתן טופס 4 ועוד.
שקיפות ודיווח
הוא מעביר לדיירים דיווחים שבועיים וחודשיים שוטפים על התקדמות הפרויקט, ליקויים שנמצאו ופתרונות שהוצעו, ובכך מבטיח שקיפות מלאה ודיווח שוטף תו"כ שלבי הבניה השונים. (להבדיל מחברות בדק המגיעות בסיום הבניה ובוחנות את איכות הבניה רטרואקטיבית).
הגנה משפטית
במקרים של ליקויים או מחלוקות, מפקח בנייה מטעם הדיירים משמש כעד מומחה ומסייע לדיירים בהגנה על זכויותיהם בערכאות השונות ואף מסייע במתן חוו"ד לצורך מימוש וחילוט ערבות הבדק המוחזקת אצל עו"ד הדיירים.
מפקח בניה בפינוי בינוי
מטעם הדיירים הוא חיוני, במיוחד לאור מורכבות הפרויקט. על הדיירים לבחור חברת פיקוח בניה בעלת ניסיון ומוניטין כדי למנוע נזקים עתידיים.
מפקח בנייה מטעם היזם
מפקח בנייה בפינוי בינוי מטעם היזם הוא גורם הממונה על ידי החברה או היזם האחראי על ביצוע הפרויקט. תפקידו העיקרי הוא לוודא שהבנייה מתבצעת בהתאם לתוכניות שאושרו, לתקנים ולחוקי הבנייה. מפקח זה מייצג את האינטרסים של היזם, ולכן הוא אחראי גם על שמירת לוחות הזמנים והתקציב של הפרויקט.
בערים רבות בהן התבצעו והסתיימו הליכים של פינוי בינוי שילוב נכון בין מפקח הדיירים למפקח היזם תוך שמירה על איזון האינטרסים, הניבה תוצאה איכותית וקבלת דירות הדיירים ברמה הגבוהה ביותר, נציין בין היתר פרויקטים כמו פינוי בינוי ברמת גן או פינוי בינוי בירושלים, מפקח מטעם היזם מלווה את הפרויקט משלב התכנון הראשוני ועד לסיום הבנייה.
מפקח היזם מפעיל את היועצים השונים מטעם היזם – אדריכלים, יועצי תנועה, נגישות, פיתוח, נוף, שלד, הגא ועוד שלל יועצים. מצד שני מסנכרן מפקח היזם את כלל הדירות והתהליכים מול הרשויות השונות ודרישות מחלקות הועדה.
בשלב הביצוע משמש מפקח היזם ציר מרכזי ומשמעותי בניהול וקידום הפרויקט – שכן הוא אמון על הבקרה על תפקוד קבלן המפתח או קבלני המשנה וניהול כלל הגורמים המקצועיים באתר. מפקח היזם ידאג שהעבודה תתבצע בצורה יעילה ומקצועית.
עם זאת, חשוב לזכור שמפקח זה מייצג את היזם, ולכן האינטרסים של הדיירים עשויים שלא להיות בראש סדר העדיפויות שלו.
הבדלים מרכזיים
- ניגוד אינטרסים: ההבדל המרכזי בין שני סוגי המפקחים הוא ניגוד האינטרסים. מפקח מטעם הדיירים פועל לטובת הדיירים, בעוד שמפקח מטעם היזם פועל לטובת היזם.
- אובייקטיביות: מפקח מטעם הדיירים הוא אובייקטיבי יותר, מכיוון שאין לו אינטרס אישי בפרויקט. מפקח מטעם היזם, לעומת זאת, עלול להיות מוטה לטובת היזם.
- סמכויות: סמכויותיו של מפקח מטעם הדיירים מוגבלות יחסית, והוא בעיקר מבצע בקרה ופיקוח. מפקח מטעם היזם, לעומת זאת, בעל סמכויות רחבות יותר, כולל ניהול הביצוע ואישור תשלומים.
בסופו של דבר, הבחירה בין מפקח בניה מטעם הדיירים לבין זה מטעם היזם תלויה בצרכים ובאינטרסים של כל צד. בעוד שמפקח הדיירים שם דגש על הגנה על זכויות הדיירים ושקיפות מלאה, מפקח היזם מתמקד ביעילות תפעולית ובהשגת היעדים הכלכליים של הפרויקט.
מסקנות עיקריות והמלצות להמשך
נקודות מרכזיות:
- איכות ובטיחות: שני הצדדים שואפים להבטיח איכות ובטיחות, אך ממוקדים באספקטים שונים של הפרויקט.
- ביקורת מול יעילות: מפקח הדיירים נוקט בגישה ביקורתית ואובייקטיבית, לעומת מפקח היזם שמאזן בין יעילות כלכלית ובקרה.
- שקיפות ודיווח: הדיירים דורשים שקיפות מלאה ובדיקות עצמאיות, בעוד שהיזם נוטה לניהול מערך בקרה פנימי.
- אתגרי ניהול: לכל אחד מהמפקחים ישנם אתגרים ייחודיים המחייבים איזון בין דרישות מקצועיות, תקציביות ולוח זמנים.
הבנה מעמיקה של ההבדלים בין שני סוגי המפקחים יכולה לסייע בכל תהליך בחירה והבטחת ביצוע פרויקטים ברמה הגבוהה ביותר, תוך שמירה על זכויות הדיירים והבטחת יעילות הפרויקט במקביל.