אחרי דיונים סוערים למדי ורעש תקשורתי, פורסם בתאריך 03/04/2016 תיקון 115 לחוק התכנון והבניה. המאמר הנ"ל יספק סקירה מקיפה לעניין התיקון החשוב והשלכותיו בעיקר לעניין היטל השבחה תמ"א 38. את הוויכוח "למי השינוי טוב יותר" – ליזמים או לרשויות מקומיות נשאיר לכם. בהערת אגב, יצויין שגם רשויות מקומיות וגם התאגדות הקבלנים לא היו מרוצים ב-100% מהנוסח הסופי, אך כולם מבינים שהערך הגדול הנו בעצם קבלת הודאות בסוגיה בוערת ומהותית.
תיקון 115 לחוק התכנון והבניה עוסק ב-3 נושאים:
- הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית בגין תכנית דרך.
- התניית הפקדת תוכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי.
- היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).
הגדלת שיעור פיצוי לרשות מקומית בגין תוכנית דרך
ערב התיקון, במידה והוגשה תוכנית דרך בידי המדינה או מטעמה וחוייבה ועדה מקומית בפיצוי עקב נזקים שנגרמו ע"י אותה תוכנית, אזיי הייתה זכאית ועדה מקומית לשיפוי בשיעור 70% מגובה הפיצוי. תוכנית דרך לעניין הזה – תוכנית דרך שכלולה בתוכנית מתאר ארצית לדרכים או למסילות ברזל וגם כל תוכנית שמהווה נגזרת מהן.
התיקון קובע שתקום ועדת השיפוי שתדון בבקשות של ועדות מקומיות אשר קיבלו זכות במקרים מסויימים לבקש הגדלת שיעור השיפוי.
לכאורה אפשר לחשוב שהתיקון חל רק לגבי היחסים בין ועדה מקומית ומדינה, אבל הוא כן ישפיע על פעילות שוטפת של ועדות. השינוי מבטל, בעצם, את תקרת השיפוי עבור ועדה מקומית ומטיל בכך יותר אחריות על ארגונים של המדינה שאחראים להגשת תוכניות דרך. הדבר עשוי לזרז תהליך קבלת החלטות בנושא זה אשר ישפיע גם על כל שרשור התוכניות שתלויות בתוכניות דרך.
התניית הפקדת תכנית או מתן היתר בניה בכתב שיפוי
לפני אישור התיקון היינו עדים תקופה ארוכה למצב אבסורדי שפגע בקצב התקדמות פרוייקטים מסוג תמ"א 38 בחלק מהערים. ברור שלפרויקטים מסוג זה ישנן השלכות רבות על הסביבה הקרובה. סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר למי שהמקרקעין שלהם נפגעו מתכנית שלא בדרך של הפקעה לדרוש מועדה מקומית פיצוי על כך. חלק מועדות מקומיות רצו בהתאם לדרוש מיזמים כתב שיפוי כתנאי למתן היתר. החוק איפשר בעבר במקרים מסויימים את הפרוצדורה הזאת. למשל במקרה של הגשת תוכנית דרך, כפי שראינו בשינוי מעלה או לפי סעיף 202ב שעוסק בכתב שיפוי כתנאי למתן היתר להקמת מתקן שידור לתקשורת בשיטה התאית. אבל, דווקא במקרה של דרישת היתר לפי תמ"א 38 חוק התכנון והבנייה לא הגדיר שום זכות כזאת. כפי שנאמר לעיל, נוצר מצב מוזר ביותר – הועדה רוצה לקדם היתר, היזם בוודאי רוצה לקדם, והועדה דורשת תנאי שאינו מוסדר על ידי שום חוק. בשורה התחתונה דרשו הועדות שלא לפי החוק וחלק היזמים בצדק סירבו לקיים את הדרישה הזאת. כל הסיטואציה המתוארת גרמה לעיכובים רבים בהליכי היתרי בניה לפי תמ"א 38.
התיקון מסדיר את המצב. אנו נמנע מלפתוח דיון האם יש צדק בדבר – ישנן יתרונות וחסרונות אשר נבחנו בהליכי החקיקה – הועדה רשאית לדרוש את כתב השיפוי שיהיה בנוסח אחיד והיזמים יהיו מחוייבים לכך כחלק ממילוי תנאים לקבלת היתר בניה. כל עוד הכללים ברורים מראש וידועים לכל הצדדים זה בוודאי ישפר את המצב ויזרז הליכי רישוי ומתן היתר בניה בפרויקטים מסוג תמ"א 38. הדבר בפני עצמו טוב למשק ולכן ניתן להתייחס לתיקון הזה כחיובי למרות הניואנסים הבעייתיים שצויינו לעיל.
בהליך התחדשות עירונית? אל תוותרו על ליווי מקצועי של אפיקים הנדסה
היטל השבחה בתמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש)
זו בוודאי גולת הכותרת של התיקון. מדובר בהשלכות כספיות כבדות משקל ולכן חשוב להבין היטב את מהות התיקון ופחות לעסוק בעובדה שהוא מעמיס עוד משהו על פרוייקטים מסוג תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש).
ראשית, קצת מידע לגבי היטל השבחה. ההיטל הזה מהווה סוג של מס שמוטל ע"י המדינה על כל אחד שנהנה מהשבחת המקרקעין בדרך של הוספת זכויות בניה. סעיף 196א לחוק התכנון והבניה מקנה לועדה מקומית זכות לגביית ההיטל כאשר לגבי שיעור ותנאים מפנה הסעיף לתוספת השלישית לחוק. הינה ההגדרה המדוייקת של ההשבחה לפי התוספת השלישית: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". סעיף 3 לתוספת השלישית קובע שהיטל הינו בשיעור מחצית ההשבחה (50%). סעיף 19 לתוספת השלישית עוסק במתן פטורים מהיטל השבחה וסעיף קטן 19 (ב) (10) (א) מתייחס ספציפית לפטור לפי תמ"א 38. הפטור הזה נתן מענה מלא לתמ"א 38.1 (חיזוק) כיוון שבמסלול הזה לא ניתן לחבר זכויות תב"ע וזכויות תמ"א. רוב הבעייתיות מנקודת מבט של רשויות מקומיות הייתה במסלול תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש). הרשויות המקומיות גבו היטל השבחה עבור זכויות שנובעות מתב"ע והיו מעניינות לגבות היטל השבחה גם על זכויות מכוח תמ"א 38 ולא יכלו בגלל הפטור. חלק מרשויות מקומיות קידמו תוכניות חלופיות לתמ"א 38, כמו תוכנית הרובעים בתל אביב. מטרת התוכניות החלופיות לתת מענה להתחדשות העיר בכללותה ובין היתר לפתרונות תשתיות, מוסדות חינוך, חניה וכו'. המטרות האלה חשובות מאוד, אבל מעניין לראות את התייחסות הרשיות לנושא של היטל השבחה באותן תוכניות. במקום להפנות להוראות תמ"א 38 התוכניות פירטו מחדש דרישות החיזוק והתקנים הרלוונטיים ולגבי היטל השבחה כתבו "ייגבה לפי הדין". "הדין" לגבי היטל השבחה תואר לעיל – היטל בשיעור 50%.
כדי להבין מה אמור להשתנות כעת כדאי ללמוד כמעט כל מילה בפסקה די קצרה ולכן היא תבוא להלן במלואה: "בסעיף קטן (ב)(10)(א), בסופו יבוא "ואולם על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת שטחי בנייה בשיעור שטחה של קומה טיפוסית מורחבת או חלקה, מעבר ל־ 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות, כאמור בסעיף 14 א(א)(2) לתכנית האמורה, יחול היטל השבחה ששיעורו רבע ההשבחה, בכפוף להוראות סעיף קטן (ב 2);".
מצד אחד די ברור שלגבי 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות ימשיך לחול פטור ולגבי יתר הזכויות יחול היטל בשיעור מופחת של רבע (25%) במקום מחצית (50%). יותר מזה, ניתן לבקש להפחית אותו עוד עד לשמינית (12.5%) ועד לפטור מלא בכלל. נשמע שינוי מעולה ליזמים. בואו נלמד כעת את הסעיף קטן (ב)(10)(א) עצמו. הוא אומר שהפטור יחול על השבחת מקרקעין בשל קבלת היתר לבניה או להרחבת דירת מגורים שניתן מכוח תמ"א 38. כעת מובן שהתיקון חל רק על היטל השבחה שקשור לתמ"א 38 ולכן מצד שני ממש לא ברור מה זה אומר לגבי אותן תוכניות חלופיות שמקדמות מספר עיריות. נראה שסעיף נוסף בתוספת השלישית יכול לעזור ולהבהיר את המצב. סעיף קטן (ב)(10)(ב) קובע שאם הוכנה תוכנית מפורטת לפי הוראות תמ"א 38 ובין מטרותיה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, גם לגביה יחול פטור באותו חלק מהשבחה שהיה פטור לו היה ניתן היתר ישירות לפי תמ"א 38. כעת צריך רק להבין מה יהיה הדין בעניין היטל השבחה של תוכניות שהוכנו לא מכוח תמ"א 38 אבל כן מתייחסות לחיזוק מבנים מרעידת אדמה. לדעתי, המהות במקרה זה אמורה לגבור על הצורה וגם לגביהן צריך לחול אותו דין כאילו הוכנו לפי תמ"א 38, אבל יתכן ובמציאות יהיה עוד וויכוח בעניין הזה.
התיקון גם מבהיר את הכללים ומכניס בצורה לגיטימית היטל השבחה בשיעור מוקטן מהותית (25% במקום 50%) ואפילו מגדיר פרוצדורה במקרים מסויימים לבקש עוד הקטנה עד ל-12.5%. כמובן, התיקון משאיר לועדה מקומית זכות גם לתת פטור מלא. היטל השבחה מהווה הוצאה די משמעותית בתקציב פרוייקט תמ"א 38.2 (הריסה ובניה מחדש) והקטנה שלו בחצי יכולה כעת להגדיל אטרקטיביות ליזמים בחלק מהפרוייקטים שבעבר נפסלו עקב גודל הסעיף התקציבי הזה והעדר הנחיות ברורות.
לסיכום הדברים, ניתן לומר שתיקון 115 לחוק התכנון והבניה הביא וודאות בעניין כתב שיפוי והיטל השבחה. ככלל, ודאות מספקת שינוי חיובי בהסתכלות מקרו כלכלית ותורמת להגדלת העסקאות מסוג תמ"א 38 עקב התבהרות הכללים ובעקיפין תורמת להגדלת היצע דירות למכירה שאמור להשפיע על מחירי הדירות.