בנובמבר 2016 יצא לאור תיקון 3א' לתמ"א 38 והכול קיוו שהנה מגיע המהפך שיגרום לתמ"א 38 להרחיב את היקפיה. עת יצא התיקון לאור, היו אלה שדיברו בזכותו, ואחרים שדיברו בגנותו, עם זאת, כולם האמינו, שלא רק תמ"א 38 תצבור תאוצה, אלא גם שפרשנותה בהתייחס לשיטת חישוב זכויות הבניה תהא מעתה אחידה בכל הרשויות המקומיות. ואולם לא נדרש זמן רב כדי שהעוסקים בענף יבחינו, כי הזכויות מתוקף תיקון 3א' מתורגמות עצמאית ואחרת בכל עיר ואם בישראל.
הנה מספר דוגמאות:
ברמת גן סל הזכויות המבוסס על התכנית הקיימת (התב"ע), על הקלות כמותיות, על שטח המחסנים הדירתיים (6 מ"ר תוספת שטח עיקרי ליח"ד) ועל תיקון 3א' מספק לכאורה סל זכויות עשיר, אך טבלת מספר הקומות המותרות לבניה לצד קווי הבניין המותרים לבנייה, שנקבעים היום על פי רוחב זכות הדרך – היא הקובעת את שטח התכסית ואת גובה הבניין.
בגבעתיים התכסית המותרת כלואה בין קווי הבניין המוכתבים ע"י נספח הנפחים וכך מס' הקומות המותרות לבניה. עקרונות תכנית המתאר המתהווה שהפכו למדיניות עירונית מחייבת קובעות את מכפיל יחה"ד ואת מכפיל שטח הפלדלת.
תל-אביב שהשיקה את תכנית הרבעים 3 ו-4, מכתיבה היום רשימת הנחיות, כללים, איסורים והגבלות משלה. כל שכונה ו/או אזור בעיר מתנהלים במסגרת משלהם ולתיקון 3א' אין באמת מקום בעיר הנחשקת ביותר. גבולות התכסית במגרש ונפח הבניה רשומים במדויק בנספחי תכנית המתאר שאושרה לאחרונה, תא/5000, וגם אם יגיע היזם ויהגה רעיון מקורי לתב"ע נקודתית ו/או מתחמית, הרי שתקרת הזכוכית כבר נקבעה ואינה ניתנת לניפוץ.
הרצליה שכבר הטמיעה היטב את התכנית הר/2213, ובעקבותיה כונתה "אי של יציבות" על ידי הפעילים בתחום, מכליאה כיום בין הוראות הר/2213 לבין הוראות תיקון 3א'. כל בקשה להיתר בניה, אשר נקלטת היום במחלקת ההתחדשות העירונית, מוחזרת אחר כבוד לאדריכל עורך הבקשה שלה על מנת שיציג את עמידת שטח הבניה המבוקש בהנחיות המודל המתמטי החדש וזאת כדי לבדוק באם חרג ממנו בבקשתו זו.
ואם נסכם בפשטות : תיקון 3א' בתמ"א 38 משמש כמנגנון לייצור זכויות בניה, אולם על חלק לא מבוטל מהן נגזר לרדת לטמיון ולהיכנס למשבצת "זכויות שאינן ניתנות למימוש" בהיקפים שעלולים להגיע למאות מ"ר.
לפניכם דוגמאות שנלקחו מהמציאות היומיומית שתמחשנה את הבעייתיות:
ניקח בדוגמה מס' 1 מגרש בשטח 780 מ"ר ברחוב ראשי ברמת גן, שרוחב זכות הדרך שלו היא 25 מטר. בבניין המקורי קומה מפולשת ומעליה 3 קומות מלאות ששטח כל אחת מהן (התכסית): 430 מ"ר. בסך הכול קיימות בבניין 15 דירות. המודל המתמטי באזור זה לחישוב הצפיפות במגרש מסכם 52 דירות חדשות, לפי "מכפיל" פי 3.5, כלומר 3.5 דירות בבניין החדש במקום כל דירה בבניין הקיים.
סך שטח הדירות , הנובע מן הזכויות התב"עיות, הזכויות התמ"איות, ההקלות, הממ"דים והמחסנים הדירתיים מגיע ל-4,130 מ"ר, טבלת הקומות העירונית מכתיבה בניית קומת קרקע + 8 קומות מלאות + קומת גג חלקית, כלומר שטח הדירות המותר בקומה הטיפוסית בבניין החדש יהיה 446 מ"ר.
ואולם בדיקת התכסית המותרת בין קווי הבניין המוכתבים : 2 מ' מרווח קדמי, 3 מ' מרווח אחורי וצדי, מאפשרת ניצול 370 מ"ר בלבד עבור הדירות בקומה הטיפוסית.
שטח מקוצץ זה מוביל מידית להורדת מספר הדירות הניתנות ליישום מ- 52 ל- 45 בלבד, לשטח דירות כולל בסך 3,422 מ"ר, ומכאן לאובדן זכויות בניה בסך 708 מ"ר.
אילו דובר במקרה יוצא דופן וחד פעמי, היינו אדישים לקיומו, ואולם עובדה היא, שכך קורה במגרשים רבים ברמת גן, והכלל לכל הצדדים שחוברים לביצוע תמ"א 38 ברמת גן ובערים אחרות שבהן הזכויות תלויות ברוחב הדרך : לפני שאתם מתכננים פרויקט על סמך הזכויות התיאורטיות מכוח התמ"א והתב"עות המקומיות, בדקו את רוחב הדרך, כי ככל שהוא קטן – כך יותר זכויות תישארנה על הנייר.
עדנה מור – אדריכלית
ניקח בדוגמה מס' 2 מגרש בסך 1,140 מ"ר ברחוב משני בעיר גבעתיים שרוחב זכות הדרך שלו הוא 15 מטר, ואם נוסיף את מרווחי הבניין הקדמיים משני צדי הרחוב נקבל רוחב כולל בסך 25 מטרים. זהו מרחק, המעניק את מקסימום הקומות הניתנות לבניה בעיר : 6 קומות מלאות מעל קומת הקרקע בתוספת קומת גג חלקית.
בבניין הקיים בנויות כיום 21 דירות, ולפי המכפיל המותר באזור זה : 1:2 (כלומר 2 דירות חדשות במקום כל דירה קיימת) ניתן לבנות 42 דירות. שטח הפלדלת הכולל הקיים הוא 1,330 מ"ר. מכפיל הפלדלת המותר באזור זה : 2.3 בלבד, כלומר : 3,059 מ"ר. ע"פ המדיניות שטח יח"ד תמורה יישאר זהה לשטח יחה"ד הקיימת היום. והיה והיזם לא יוכל להסתפק כלכלית בשטח פלדלת עבורו במכפיל : 1.3 הרי ש: 21 המשפחות, שלא תוכלנה, בגלל תנאי המגרש, לבצע הליך עיבוי-בינוי וגם לא תוכלנה להתאחד עם הבניינים השכנים (שקמו אחרי 1980) למתחם פינוי-בינוי, תישארנה ללא פתרון חיזוק ו/או מיגון.
ניקח בדוגמה מס' 3 מגרש בסך 540 מ"ר, והפעם ברובע 3 בתל אביב. המגרש ממוקם על גדת שדרה עירונית רחבה ובבניין הקיים : 15 דירות. הבדיקה תראה, כי בהליך הריסה ובנייה מחדש ניתן יהיה לבנות 21 דירות בלבד, כלומר 6 דירות נוספות. אותן 6 דירות המהוות תוספת אפשרית בהליך עיבוי-בינוי מכוח תמ"א 38 שהיה מתאפשר בתוספת 1.65 קומות על גג הבניין הקיים. אלא שבהליך עיבוי בינוי (היחיד האפשרי כאן), תתאפשר 0 מ"ר תוספת לדירות הקיימות, תוספת מעלית שתידחק אך בקושי בחדר המדרגות הקיים, תוספת חלקית כמרפסת מקורה רק בחזית האחורית בבניין ואני צופה במקרה כזה את פיצוץ העיסקה עוד בטרם נספיק להכין תכניות אדריכליות לפרויקט, כי תיווצר כאן אפליה חמורה בין בעלי הדירות.
לסיום : ניקח בדוגמה מס' 4 מגרש בסך 910 מ"ר, והפעם ברחוב ראשי בהרצליה. בבניין הקיים 10 דירות בקומת קרקע ושתי קומות מלאות מעליה. בבניין המוצע : 30 דירות. אין ספק : מכפיל אידיאלי : 1:3.
הבניין הישן ייהרס, על פי התכנית ובמקומו יוקם בניין חדש, ובו קומת קרקע עם 6 קומות מלאות וקומת גג חלקית.
ואולם חישוב הזכויות על פי המודל המתמטי החדש בהרצליה יראה, כי 750 מ"ר המותרים כזכויות שטח עיקרי לא ניתנים למימוש בתכסית המותרת במגרש, הכלואה בין קווי הבניין. זאת על אף בקשת ההקלות האיכותיות המותרות – 10% בקווי בניין צדיים ואחוריים, 40% עבור תוספת מרפסות מקורות בקו בניין קדמי ובקו בניין אחורי. עודף זה שקול לשטח 2 קומות שלא יוכלו להתווסף לבניין, ומה שהיה אידיאלי על הנייר, הופך לספק כלכלי בפועל.
בהליך התחדשות עירונית? אנו כאן בשבילכם ולמענכם:
מוזמנים להפנים את המציאות המשתנה – לא רק תמ"א38 3/א
לאור כל זאת ניתן להבין כי, תיקון 3א' שנועד לשמש מפעל לייצור זכויות בניה, נחסם למעשה לחלוטין בכל אשר נפנה : גם מגבלות הגובה (מס' הקומות המותר) וגם מגבלות תכסית הקומתית (השטח הכלוא בין קווי הבניין המותרים). אלה תלויים במדיניות עירונית מקומית של הרשויות הרלוונטיות, וזו מוכתבת במידה רבה על ידי נוסחאות שונות שלא אליהן "התכוון המשורר" שהגה את התיקון, כי במרבית המגרשים הזכויות אינן ניתנות למיצוי עד תום.
ולא די בכך: החרב המרחפת בימים האחרונים מעל ראשי היזמים בגין רצון הרשויות המקומיות להגדיל את היטל ההשבחה בפרויקטים מכוח תמ"א 38 עלולה להיות הרת אסון ולגרום לביטולם של פרויקטים רבים.
מכאן עולה, שתיקון 3א' לא פתר דבר ולא הקל דבר, והתמ"א שנועדה לחזק מבנים בפני רעידות אדמה ומפני טילים, הפכה לכדור פינג-פונג שבו משחקות הממשלה והרשויות המקומיות. מחקר סטטיסטי שערך מינהל התכנון מראה, כי בשנים האחרונות חלה האטה ניכרת בייזום פרויקטים מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובינוי מחדש, שהוחל לפני מספר שנים במסגרת התיקון השני לתמ"א. כל עוד תיקון 3 א' לא ימומש במלואו, מסלול זה לא יתפוס תאוצה.