היזם לא מוכן להתחייב לליווי בנקאי? תוודאו שיש פיקוח פיננסי

זה לא סוד כי פרויקטים רבים מבוצעים היום ללא ליווי בנקאי, לעתים מכורח המציאות ולעתים מפאת אסטרטגיה מחושבת של יזמים מתוחכמים. הדיירים מצדם לא יודעים להעריך את מידת הסיכון הכרוך בפרויקט תמ"א ללא ליווי בנקאי, לא פעם נתקלנו בדיירים שמוכנים לפוצץ פרויקט משיקולים לא ריאליים. במאמר הבא ננסה להסביר כמה זה באמת מסוכן להתקדם עם יזם שלא מוכן להתחייב לליווי בנקאי ואילו בקרות ניתן ליישם במידה ומוכנים להתקדם ללא בנק מלווה.

 

 

ניהול פיננסי ככלי לגידור סיכונים בפרויקט תמ"א 38:

כשלים בניהול פיננסי של פרויקט תמ"א 38 גורמים באופן ישיר לקריסת היזם ותקיעת הפרויקט. בכל אחד מהמקרים בהם נתקלנו נגרמו נזקים גדולים לכל בעל עניין בפרויקט בצורה ישירה או עקיפה. עסקת נדל"ן מאופיינת במורכבות יתר ובזרימת הון מהותי, לכן, נושא גידור הסיכונים בעסקאות אלו חשובה הרבה יותר ממחיר העסקה או במילים אחרות מהתמורה שיקבלו בעלי הדירות. ניהול מכרז תמ"א בצורה לא תקנית עשוי לפגוע בגובה התמורה שיתכן והייתם מקבלים, אך במידה ותזלזלו בנושא בדיקת  איתנות פיננסית של יזם או בנושא הפיקוח הפיננסי במהלך הפרויקט – יתכן ותפסידו הון עתק.

כולכם ודאי זוכרים את פרשת חפציבה – מה בעצם קרה שם? החברה עסקה בבניה למגורים וביצעה פרויקטים בליווי בנקאי. רוכשי הדירות שילמו כספים, אך לא הקפידו לברר שכספיהם מופקדים בחשבון ליווי סגור. הפרשה הייתה מאוד מתוקשרת ולכן אין טעם לחזור על הדברים. חשוב רק להבין כי סגירה הרמטית של הנושא הפיננסי בפרויקט בניה מהווה את אחת הבטוחות של רוכשי הדירות. לצערנו בפרויקטים רבים אנו נתקלים ברשלנות מקצועית וחוסר בקיאות באספקטים הפיננסיים של העסקה, סוגיות שכאמור אין להקל בהן ראש.

 

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו:

בטוחות לדיירים בפרויקט תמ"א 38 בראיית מאקרו

*רוב הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית נוטים ליחס חשיבות פחותה לטיב היזם ו/או התאמתו לפרויקט, וכן למבנה המימוני, גידור הסיכונים והבקרה במהלך הפרויקט.

תפקיד מפקח הבניה מטעם הדיירים:

בתור חברה המפקחת על הבניה מטעם הדיירים בפרויקט של תמ"א 38 אנו נשאלים לא פעם האם לא די בפיקוח הנדסי בתמ"א 38 ללא ליווי בנקאי, והתשובה שלנו היא כמובן שלא ניתן לוותר על מרכיב הפיקוח הפיננסי, בטח כאשר ניתן לגדר סיכונים בעלות זניחה ומבלי להכביד על תקציב הפרויקט.

נמנה להלן את תפקידי מפקח הבניה מטעם הדיירים במצב הסטנדרטי:

  • בקרת תכניות ומפרטים – ווידוא קורלציה בין כלל נספחי ההסכם בהיבטים ההנדסיים.
  • בקרת תכנון ורישוי – לוחות זמנים, תכניות שינויים, הגשות.
  • בקרת תו"כ ביצוע – התקדמות הבניה, בטיחות, חומרים, תקנים, יישום.
  • גמר עבודות – פרוטוקול מסירה, ליקויים, בדק.

פיקוח בניה בתמ"א 38 מתייחס אך ורק לזווית ההנדסית של הפרויקט, אך כאשר הפרויקט לא מבוצע בעזרת בנק מלווה, וכאשר רכיב ההון העצמי מגויס דרך משקיעים, קרנות, שותפים וכו' – מוצאים עצמם הדיירים ללא בקרה ראויה בפאן הפיננסי כפי שהיו יכולים לקבל כאשר ישנו בנק מלווה.

 

מדוע דיירים בפרויקט תמ"א צריכים ליווי בנקאי?

בתמ"א 38 ופינוי בינוי בעל הקרקע הנם הדיירים הקיימים אשר מוכרים את זכויותיהם ליזם בתמורה לשדרוגים בבניין הקיים או הקמת בניין חדש. פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.2 הריסה ובניה מחדש מבוצעים בליווי בנקאי סגור. לעומת זאת בפרויקטים מסוג תמ"א 38.1 חיזוק, יש שונות בנושא אופן המימון. בשוק ידועות 3 שיטות עיקריות: ליווי בנקאי, ליווי קרן נדל"ן, רישום הערות אזהרה. (לקריאה נוספת על דרכים למימון פרויקט תמ"א 38)

 

ריכוז ההבדלים בין 3 השיטות למימון בכל הנוגע לבטוחות ופיקוח פיננסי:

פרמטר

ליווי בנקאי

ליווי קרן מימון נדל"ן

רישום הערות אזהרה

זכויות בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות תכנון והיתר בניה משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
בניה שנעשתה בפועל משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
זכויות חוזיות של יזם משועבד לבנק משועבד לקרן לא משועבד לאף גוף
קצב מכירות מוכתב ע"י בנק מוכתב ע"י קרן בהתאם להסכם יזם-דיירים
קצב גביה חופשי אם יש פוליסת חוק מכר – חופשי  ואם אין פוליסת חוק המכר – מדרג לפי חוק המכר מדרג לפי חוק המכר
התחייבויות היזם בקשר לפרוייקט לספקים וקבלנים ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהבנק ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מהקרן ספקים וקבלנים יכולים לדרוש קיום התחייבויות מהיזם או מדיירים
רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות לא מבוצע אם יש פוליסת חוק מכר – לא מבוצע ואם אין פוליסת חוק המכר – כן מבוצע מבוצע
דרישות להון עצמי של יזם 20%-40% 0%-20% אין דרישה
דרישות ליחס הרווח מסך העלויות 15%-30% 20%-40% אין דרישה
חשבון תקבולים סגור כן בד"כ כן אין
חשבון תשלומים סגור בד"כ יש בד"כ אין אין
פיקוח פיננסי – איתנות פיננסית של יזם מבוצע ע"י בנק ולמענו בלבד מבוצע ע"י קרן ולמענה בלבד לא מבוצע
פיקוח כלכלי – תקבולים ממכירת דירות מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
פיקוח התקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד מבוצע ע"י מפקח מטעם דיירים ועבורם בלבד
פיקוח כלכלי – אישור תשלומים לספקים בהתאם להסכמים והתקדמות בניה מבוצע ע"י מפקח מטעם בנק ועבורו בלבד בד"כ מבוצע ע"י מפקח מטעם קרן ועבורה בלבד לא מבוצע
מה קורה אם יזם לא מסוגל להשלים את הפרוייקט בנק מקבל החלטה לפי שיקול דעתו בלעדי האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלו תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים קרן מקבלת החלטה לפי שיקול דעתה בלעדית האם למנות יזם אחר במקומו או לפדות את ההלוואה שלה תוך מימוש הון עצמי של יזם, החזר כספי רוכשים (אם ניתנה להם פוליסת חוק המכר) ושחרור שעבוד קרקע בחזרה לדיירים השתלטות דיירים על הפרוייקט ומינוי יזם חדש או השלמת פרוייקט בניהול עצמי

 

מהטבלה מעלה אתם ודאי מבינים את חוסר הבקרה ומידת בפרויקטים המבוצעים ללא ליווי בנקאי וללא גוף מפקח כזה או אחר. יחד עם זאת, בטוחה בצורת רישום הערות אזהרה הינה בהתאם לחוק ובחלק מהמקרים הנה המתאימה והראויה ביותר לפרויקטים קטנים מסיבות רבות אותן ציינו מעלה. הסיבה הרווחת היא עלות גבוהה של ליווי בנקאי שיכולה להפוך פרויקט כדאי לפרויקט לא מעניין עבור יזמים טובים.

חלופה לפיקוח פיננסי בפרויקטים ללא ליווי בנקאי:

אין סיבה להתפשר ולהכנס לפרויקט ללא פיקוח פיננסי ראוי – ניתן לבצע בקרה איכותית, ולהעניק הגנה ושקט נפשי לדיירים מבלי להתחייב  לליווי בנקאי. היזם מצדו יחסוך את עלויות הליווי וערבויות המכר לרוכשים, והדיירים יקבלו פיקוח פיננסי שאלו הן מרכיביו:

  • חשבון תקבולים סגור –רק אליו יופקדו כספי רוכשים ותהיה מחוייבות יזם ועורך דינו ליידע על כך כל רוכש דירה בפרוייקט.
  • בדיקה קפדנית של הסכמי מכר על כל נספחיו והתאמתם להוראות הסכם דיירים-יזם.
  • בקרה על תקבולי הפרוייקט תוך הצלבה עם הסכמי מכר וספרי הנהלת חשבונות של יזם.
  • בדיקת התקדמות הבניה תוך שיוך עבודות לספקים וקבלנים כבסיס לבקרת זיהוי תשלומים.
  • חשבון תשלומים סגור- ממנו יבוצעו תשלומים לספקים וקבלנים תוך בקרת קיום הסכם וקבלת תמורות לפיו לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • זיהוי תשלומים לספקים וקבלנים, בדיקת זכות חוזית ואספקת שירות או עבודה בפועל לטובת הפרוייקט הספציפי.
  • ניתוח נתונים פיננסיים מתוך דו"חות כספיים מבוקרים של חברה יזמית.
  • הסכמה מבוקרת לרישום שעבוד שני לטובת משלימי הון (Mezzanine).
  • מעקב באמצעות חברת BDI על אירועים שליליים המתרחשים לחברה היזמית כגון, תביעות בבית משפט, התראות ספקים בפרוייקטים אחרים על פיגר בתשלום, תלונות דיירים בפרוייקטים אחרים, פיגור פרעון הלוואות לבנקים וכו'.
  • איסוף מודיעין עסקי ממאגרי מידע ומקורות נוספים.
  • מעקב שוטף על תשלומי מע"מ לרשות המיסים.
  • פעולות פיקוח משלימות לפי הנסיבות ושיקול דעת.

יזם איכותי מבין היטב כי פיקוח בנקאי מכניס המון סדר לפרויקט ותורם רבות גם להתנהלותו הפיננסית השוטפת. כאשר היזם מפחד להתחייב למסגרת מבוקרת ושיטות עבודה מובנות – לנו נדלקת נוראה אדומה, וכדאי לחשוב פעמיים האם היזם באמת ראוי עבורנו בתור דיירים. חשוב לזכור שהיזם הנכון בתזמון הנכון יכול להגשים לדיירים את החלום שלהם, אבל יזם לא נכון יכול לגרום לדיירים הרבה נזקים ומכאן שאין להקל ראש בבחירת היזם לא לדיירים ובוודאי לא לבא כוחם.

ליווי סגור או פיקוח פיננסי איכותי מצריכים הגדרות ברורות בהסכם הביצוע מול יזם. לכן, עליכם הדיירים מוטלת האחריות להבין את מידת הסיכון ולקבל החלטה שקולה ונבונה.

מימון תמ"א 38 – אפשרויות, סיכונים, עלויות

שוק ההתחדשות העירונית בהובלת פרויקטים מסוג תמ"א 38 פותח את דלתותיו בפני יותר ויותר יזמים – רף כניסה אפסי בהשוואה לרכישת קרקע, בצירוף ריביות נמוכות ושיטות מימון מגוונות, מספק קרקע פורייה (ופרוצה) לגידול יזמים.

אפיק "מימון תמ"א 38" דוהר קדימה תוך ניצול רף הכניסה הנמוך והמומנטום המושלם ובכך מייצר עבור היזמים מגוון כלים מימוניים. לגבי לקוחות הקצה- הרי הם בעלי הדירות- מינוף יתר מעמיד אותם בסיכון גדול יותר, אך לא בהכרח שהם ידעו זאת. נרחיב על כך במאמר אחר.

המאמר הבא הינו ראשון מסוגו, ובו אנו חושפים אתכם לעולם מימון תמ"א 38 – בזה אחר זה אנו פורטים את שלבי המימון בפרויקט תמ"א 38 וסה"כ האפשרויות הלגיטמיות למימון הפרויקט.

כדי להקל עליכם, חילקנו את פרויקט התמ"א לשלביו השונים תוך פירוט קומבינציות המימון העומדות בפני היזם בכל שלב ושלב.

שלב א – Seed Money – טרם היתר

החל מהחתמת 80% מדיירי הבנין/מתחם ועד קבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות.
שלב זה מאופיין בסיכון גבוה מכיוון שאין שום ודאות בקבלת היתרי בניה והוצאת הפרויקט לפועל, בנוסף אין ליזם בשלב זה בטוחה במקרקעין מכיוון שהעסקה הופכת לברת מימוש רק בעת עמידה בתנאים מתלים כפי שהוגדרו בהסכם מול בעלי הקרקע, קבלת היתר בניה (תשלום אגרות) ורישום בפועל של יחידה רישומית שבה נרשמות זכויותיו של היזם במקרקעין בפרויקט.
עלויות שלב טרום ההיתר – כדי לצלוח את תנאי הרישוי למול הועדות השונות, נדרש להיעזר בכ-20 יועצים שונים, ואדריכל כמובן, סה"כ נדרש בממוצע בין 400,000 ₪ ל- 1,000,000 ₪ תלוי בגודל הפרויקט.

אפשרויות למימון פרויקט תמ"א 38 בשלב טרום היתר:

מימון פיננסי ממשקיע פרטי או קרן השקעות – מתחלק לשתי אופציות מימון:

  1. הלוואה בריבית אשר נעה בטווח של 18-20% ריבית שנתית, זמן ההלוואה לא יעלה על שנה וחצי עד שנתיים מקסימום.
  2. כניסה כשותף לרווחים בפרויקט – גם כאן שתי אופציות מקובלות :
    א – שותפות של 15-25% מרווחי הפרויקט כנגד מימון שלב טרום ההיתר.
    ב – שותפות של 35-50% ומימון שלב טרום ההיתר + הון עצמי נדרש לליווי הפרויקט עם קבלת היתר בניה (ראה שלב ב').

קבלת שירותים מחבורת יועצים מאוגדת:

כפי שציינו, כדי לקדם את שלבי התכנון ולהגיע להיתר המיוחל על היזם לשלם לאדריכל, מהנדס ושלל יועצים סכומים לא מבוטלים, בפרויקטים של כמה עשרות יח"ד בהריסה ובניה, תשלום עבור שלב זה עשוי לעלות עד כ- 1 מליון ש"ח.

יותר פרויקטים נעזרים בחבורות יועצים המוכנים לוותר על שכר הטרחה במיידי ובלבד שיקבלו הרבה יותר בשלבים מתקדמים יותר.

התמורות לצוות ניתנות באחד מ 3 מסלולים אפשריים :
  • עם קבלת ההיתר והעמדת חשבון הליווי תשלום בשווי 150% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
  • תשלום מרווחי הפרויקט בסוף הפרויקט לפי 200% מהתשלום המקורי אותו אמור היה לקבל כל יועץ.
  • קבלת דירה/זכויות בניה בפרויקט בסוף הפרויקט לפי מו"מ עם נציג הצוות (במקרה בו קיים פער ישולם תמורת הפער ע"י צוות היועצים).

גידור סיכונים בעסקת קומבינציה - מימון תמ"א 38

 שלב ב – החלטת ועדה למתן היתר בתנאים:

מקבלת החלטת ועדה מקומית או קבלת שובר תשלום אגרות.

היזם נמצא בשלב שבו מרכיב הוודאות לגבי מימוש העסקה גובר וניתן לראות את אופק זכויות הבניה ואת תכנית הבניה המפורטת לקראת קבלת חשבון אגרות, היטלים והיתר הבניה.

בשלב זה רצוי שהיזם ידאג לרישום תת חלקה שתהווה את היחידה הרישומית שבה מעוגנות זכויות הבניה שלו בפרויקט.
כאן מתחיל היזם בסגירות פיננסיות למימון הפרויקט מול – בנקים, קרנות חוץ בנקאיות, משקיעים פרטיים, שותפויות והשילובים ביניהם, להלן פירוט העבודה למול הגופים השונים :

עבודת היזם מול הבנקים לאחר קבלת החלטת ועדה:

היזם פונה לשמאי מוכר ע"י הבנקים איתם הוא מעוניין לבדוק אופציה לליווי בנקאי לפרויקט, ולאחר מכן ניגש השמאי להכנת דו"ח אפס לניתוח עלויות הכנסות ורווחי הפרויקט, עם סיום הכנת "דו"ח האפס" היזם מתחיל תהליך מול הבנקים שלוקח בין 3-6 חודשים לסגירת הסכם ליווי בנקאי לפרויקט

השלב הראשון בתהליך קבלת ליווי בנקאי לפרויקט תמ"א הוא פגישה עם הבנק וקביעת מסגרת ההבנות הראשונית בין היזם לבנק לגבי נתונים מסחריים ופיננסיים הקשורים בפרויקט והכוללים – הון עצמי, פריסייל, השלמת הון עצמי, מסגרות ותנאי האשראי העמלות והריביות, ובמקביל הבנק מוציא דרישת חומרים ליזם לשם בדיקת הפרויקט, עם סיום האנליזה מטעם הבנק, חותמים הצדדים על הסכם הליווי.

קרנות חוץ בנקאיות – קיימות 3 סוגי קרנות:

  1. תחליף בנק – קרנות אלו מעמידות ליזם השלמת הון עצמי (עד 75% השלמת הון) + חוב בכיר + ערבויות חוק מכר ומשמשות כתחליף בנקאי מלא.
  2. קרנות המשמשות כתחליף מימוני לבנק ואינן מנפקות ערבויות חוק מכר, קרנות אלו מעמידות מימון מלא לפרויקט (50-70% מעלויות כלל הפרויקט).
  3. השלמת הון עצמי- הלוואות מזנין – קרנות המעמידות השלמה/העמדה של הון עצמי בעיקר לעסקאות המלוות ע"י הבנקים, קרנות אלו מעמידות הון בשיעור של 50-100% מההון העצמי (בעיקר הגבלה של הבנקים על היקף השלמת ההון ומקבלות משכנתא מדרגה שניה אחרי הבנק.

משקיעים פרטיים – מתחלקים ל 2 סוגים מרכזיים:

  1. משקיע אשר מעמיד הלוואות לפרויקטים בשלב ההיתר תמורת תשואה שנתית.
  2. משקיע שמעמיד הלוואות בכל שלב כנגד שעבוד נכסי היזם.

שותפים – מתחלקים ל 3 סוגים מרכזיים:

  1. משקיע אקטיבי שנכנס שווה בשווה עם היזם וחולק איתו את משימות ניהול הפרויקט.
  2. משקיע שותף שנכנס לפרויקט החל משלב החתמת 80% מדיירי הבנין ועד מלוא ההון העצמי, עם בנק או בלעדיו, בערכים של 35%-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית).
  3. משקיע שותף שנכנס לפרויקט בשלב היתרי הבניה עם בנק או בלעדיו, בערכים של 40-50% מרווחי הפרויקט (עם או בלי מינ' תשואה שנתית).
המאמר נכתב ע"י דניאל הר כסף –מומחה למימון פרויקטי נדל"ן והתחדשות עירונית.
נשמח לענות על כל שאלה בתחום מימון תמ"א 38. לתגובות מטה.

דוח אפס ונושאים ייחודיים בתמ"א 38

אז מי אתה דוח אפס? ומה השוני בין דוח 0 בפרויקטים רגילים לפרויקטים מסוג תמ"א 38?

במידה ואתם קשורים באופן כזה או אחר ליזמות בניה, וודאי שמעתם על המושג – "דוח אפס".  נתחיל מקצת היסטוריה – בעבר הלא רחוק (לפני כמה עשורים לערך), פרויקט בניה למגורים התנהל בצורה מאוד פשוטה. היזם בנה והרוכשים שילמו לפי הלו"ז המסוכם. כך זה נמשך על מי מנוחות עד לבואם של מספר מקרים בהם הקבלן פשט את הרגל והרוכשים נשארו ללא דירה. מכאן נולד לו חוק המכונה היום "חוק מכר דירות" או בשם הרשמי –  חוק מכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 – אשר הגדיר כללים ראשוניים לליווי בנקאי, אשר הלכו והשתדרגו ככל שעבר הזמן. הבנק מתוקף תפקידו מחייב את היזם למנות מפקח מטעמו לכל פרויקט (לרוב – שמאים). עם תחילת הביצוע עורך המפקח דוח ראשון הנקרא – דו"ח פיקוח מס' אחד, וכך ממשיכה הספירה עד לחודש האחרון של הפרויקט. אבל, בד"כ, בנק מאשר את הפרויקט לפני תחילת הביצוע ולצורך כך מחייב את היזם בעריכת דו"ח אשר ביכולתו להעיד על כדאיות הפרויקט. וכך, עורך המפקח בטרם תחילת הליווי, ובהנחיית הבנק, את דוח בחינת הכדאיות וקורא לו דו"ח 0.

מה הפרקים העיקריים שמופיעים בדוח אפס?

  1. מטרת חוות הדעתלבקשת מי נערכת חוות הדעת, למה חוות הדעת נועדה (לווי פיננסי של הפרויקט וכו'), גישה שמאית להערכת השווי,  הסתייגויות שימוש.
  2. תיאור הפרויקטתיאור הבניין במצב הנוכחי, מה מתוכנן לבצע, מודל תכנוני, המימון הנדרש.
  3. פרטי רישוםגוש, חלקה, שטח חלקה, מגרש, שטח מגרש, מיקום וכו'.
  4. מצב משפטיאישור זכויות (בעלות, חכירה וכו'), פרטי חוזה חכירה (תקופת החכירה, מטרת החכירה, קיבולת הבניה, התמורה, מועד להשלמת העסקה), הסכמים נוספים (אופציה, קומבינציה, תמ"א 38).
  5. מקורות מידענסח טאבו, הסכמים, חוזה חכירה, קבלות, אסמכתאות אחרות.
  6. תיאור הסביבההעיר, האוכלוסייה והדמוגרפיה, מיקום בעיר, הבינוי בסביבה, סוגי השימושים, כבישים ודרכי גישה, רמת פיתוח, פרויקטים למגורים בעיר.
  7. תיאור החלקהשטח, גודל חזיתות, גבולות, בינויי קיים וכו'.
  8. מצב תכנוניתיאור תכנית שחלה על החלקה (פרטים, ייעוד, מטרה, תכליות ושימושים, זכויות בניה), אפשרויות ומגבלות (שטח עיקרי, שטח שירות, תכסית, צפיפות, מספר קומות, קווי בניין, ניוד אחוזי בניה, תנאים לקבלת היתר, תשתיות, חניה).
  9. מודל תכנוני מוצעהיתר בניה, שטחים מתוכננים לבניה, הנחות התכנון, תמהיל דירות בפרויקט, מפרט טכני.
  10. שיקולים ועקרונותהזכויות בנכס, מיקום המקרקעין, המצב התכנוני ורישוי, אופן הצמדות, אומדנים שונים, סקר שוק עבור מחיר דירות וכו'.
  11. תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקטתקציב והוצאות, תחשיב אגרות, הכנסות, ממצאי בדיקת כדאיות הפרויקט, ניתוח רגישות, תזרים מזומנים.

המטרה העיקרית של דו"ח אפס כאמור, היא לבחון את המודל התכנוני בהתאם לחוקים ותקנות, לבדוק את העלויות, לבדוק את ההכנסות, לבצע חישוב מפורט לתזרים מזומנים ולהציג את ממצאי הכדאיות כלכלית.

לקבלת פורמט דוגמא לדוח 0 ישירות לתיבת המייל שלך:

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

בדו"ח אפס תמ"א 38 קיימים נושאים ייחודיים שמבטאים את ההבדלים בין הפרויקטים האלה לבין הפרויקטים הרגילים

  1. מטרת חוות הדעת – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  2. תיאור הפרויקט – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  3. פרטי רישום – דומה לדוח 0 רגיל.
  4. מצב משפטי – העברת זכויות לקרקע דורשות הסכמה מלאה של הדיירים הקיימים. הזכויות לדירות חדשות, בד"כ, אינן רשומות בשום מקום. מכאן נובע צורך משפטי לייחס את הזכויות האלה (שמוקנות ע"י החוק) ליחידה רישומית בבניין.
  5. מקורות מידע – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  6. תיאור הסביבה – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  7. תיאור החלקה – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  8. מצב תכנוני – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  9. מודל תכנוני מוצע – קיימים מספר סוגים של זכויות (לפי תב"ע מקומית, לפי תמ"א 38, לפי הקלות רשויות מקומיות וכו').
  10. שיקולים ועקרונות – דומה לדו"ח 0 רגיל.
  11. תחשיבים/ניתוח כדאיות הפרויקט – התקציב כולל מספר סעיפים ייחודיים: מיסוי מקרקעין של הדיירים הקיימים, שכ"ד לדיירים הקיימים, היטל השבחה של הדיירים הקיימים, חיזוק בניין, שיפוץ בניין וכו'.
לקריאה נוספת : מחשבון תמ"א 38 – כלי לבחינת כדאיות כלכלית לפרויקט תמא, תמ"א 38 1

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

מימון תמ"א 38 – השוואה מעשית בין שיטות למימון פרויקט תמ"א 38

במסגרת ניתוחים לעסקאות מימון תמ"א 38 אני נתקל בהמון יזמים מנוסים יותר ומנוסים פחות. מספר פעמים במהלך הקריירה היזמית שלהם, ניצבים אותם יזמים בפני שאלה מכרעת – האם לקחת מימון בנקאי או לפנות לגוף חיצוני למתן מימון. וודאי תתפלאו לשמוע, כי הסיבה בגינה פונים יותר ויותר יזמים למימון חוץ בנקאי היא לא בהכרח היותם "לא כשירים לקבלת מימון", אלא נוגעת לעניין הרווח. על כל זאת במאמר הבא.

* המאמר מתייחס למימון פרויקטים מסוג תמ"א 38, אך רלוונטי לכל פרויקט בנייה של דירות מגורים מוגש לכם באדיבות מרכז התחדשות עירונית.

טרם ניגש לאספקט המימוני, ברצוני להבהיר נקודה מהותית – כל יזם שואף להרוויח כמה שיותר בפרויקט. לצורך כך נערך דו"ח "0" שכולל, בד"כ, את הפרקים הבאים:

  • עלויות קרקע (מיסים, שכ"ט עו"ד וכו').
  • עלויות בניה.
  • עלויות חיזוק, שיפוץ ותוספות לדיירים (תמ"א 38).
  • עלויות כלליות (שיווק, תכנון וכו').
  • עלויות מימון (על כך נרחיב בהמשך).
  • סה"כ עלויות.
  • סה"כ הכנסות.
  • רווח.

רווח זהו פרמטר חשוב מאוד ואין לזלזל בו. יחד עם זאת, זהו לא המדד היחיד לבחינת הפרויקט. בבואנו למדוד יעילות פרויקט עבור יזם, יש לבדוק גם את היחס בין הרווח לבין ההון העצמי שהושקע בפרויקט. המדד האחרון יציג את התשואה שהפיק היזם מהכסף שהשקיע בפרוייקט. היחס נקרא – "תשואה להון עצמי".

כל פרויקט בניה מהווה עסק וכמו בכל עסק אחר דו"ח כספי (מאזן חשבונאי) של הפרויקט כולל שני סוגי הון: הון עצמי (כסף של היזם שמושקע בפרויקט) והון זר (כסף שהושקע בפרויקט ע"י צד ג').

להלן מבנה הון בפרויקט בניה כפי שהיה נהוג עד לפני כמה שנים

  1. הון עצמי של היזם (בד"כ 20%-40% מעלויות הפרוייקט).
  2. ליווי בנקאי שמורכב מהלוואה בנקאית ותקבולי לקוחות.

* לפעמים, המבנה הנ"ל היה מקבל גיוון ע"י הזרמת הון זר נוסף שנקרא השלמת הון.

המתכונת הנ"ל עבדה מספר שנים וסיפקה נאמנה את צרכי השוק. החל משנת 2007 לערך, התרחשו בארץ ובעולם מספר אירועים אשר שינו את פני הדברים וגרמו בסופו של יום לצמצום היקף האשראי הבנקאי המוקצה לענף הבניה. חלק מהגורמים מפורטים להלן:

  • כישלון פרויקטים תחת ליווי ופיקוח בנקאי של חברת "חפצבה".
  • משבר אשראי בארצות הברית שהתפרס למקומות רבים אחרים בעולם.
  • הקשחת רגולציה בנקאית באירופה ובהתאם גם בארץ.

השוק אמר את דברו

לאחר השינויים המבניים שעבר השוק, תוך צמצום אפשרויות האשראי, נוצר מעין מחנק אשראי לפרויקטים אשר הגביל את התחרות והיווה את אחת הסיבות העקיפות שגרמו לעליית מחירי הדירות (ובהתאם ליוקר המחיה בארץ). כמענה לצרכים וכפתרון חיוני לחברות קטנות ובינוניות בענף הבניה, קם סקטור אשראי פרטי אשר מכונה "מימון חוץ בנקאי". בהתקיים תנאים אופטימאליים, הלך ותפס המימון החוץ בנקאי נתח שוק לא קטן, וכיום, מהווה נדבך חשוב בחלק נכבד מהעסקאות המבוצעות.

במימון חוץ בנקאי קיימות תתי קטגוריות המכילות מודלים שונים ומגוונים, אך אם נסתכל על שתי השיטות, זו המסורתית וזו שצצה לה, נבין כי קיימים מספר יתרונות וחסרונות בשתי הווריאציות, כאשר שתיהן מבוצעות בשיטת הליווי הסגור. להלן טבלת השוואה בגין הפרמטרים התפעוליים.

פרמטר תפעולי

ליווי בנקאי

מימון חוץ בנקאי

פיקוח שמאי והנדסי מבוצע ע" משרד מפקחים מאושר ע"י הבנק מבוצע ע" משרד מפקחים מאושר ע"י הגוף המממן
פיקוח כלכלי מבוצע ע" משרד מפקחים מאושר ע"י הבנק ומבוקר ע"י הבנק בד"כ מבוצע ע"י הגוף המממן ישירות
דרישות להון עצמי 20%-40% מסך העלויות כאשר עם השלמת הון ניתן לרדת עד ל-8%-16% בד"כ 0%-20%
דרישות ליחס הרווח מסך העלויות לפחות 15%-20% לפחות 20%-40%
שלב מתן הלוואות בד"כ, החל מרכישת הזכויות בקרקע בד"כ, החל מקבלת היתר בניה
דרישות ליזם הגשת הצהרת מצב פיננסי ונסיון קודם ביזום פרוייקטים הגשת הצהרת מצב פיננסי ונסיון קודם ביזום פרוייקטים
קצב טיפול בבקשת מימון 2-4 חודשים כחודש (בממוצע)
ביצוע שינויים במימון לעומת הסטנדרט או החוזה שנחתם קשיח מאוד גמיש ומותאם לצרכי הפרוייקט
בטחונות לרוכשי דירות ערבות חוק המכר או פוליסת ביטוח חוק המכר בד"כ, רישום הערת אזהרה בטאבו
התנהגות במצב של כשל פרוייקט מינוי כונס נכסים, ובד"כ, "מכירת חיסול" בד"כ, כניסה מקצועית לניהול והשלמת הפרויקט. לרוב, השיטה הטובה ביותר עבור כל הגורמים הקשורים

_

מאמרים נוספים שיעניינו אותך מפי מרכז התחדשות עירונית – מפרט טכני תמ"א 38, המדריך לביטוח תמא 38 עבור דיירים

מעבר לפרמטרים ה"יבשים" דלעיל ניתן לומר כי מימון חוץ בנקאי יותר קרוב ליזם ומסוגל להתאים מבנה ייחודי לכל פרויקט. אציין כי בכל פרויקט המכיל ליווי בנקאי או חוץ בנקאי, קיימת חשיבות קריטית להפעיל בתוך הגוף המממן גורמים מנוסים בכל ההיבטים הנדרשים לפיקוח יעיל על פרויקט בניה (כלכלה, חשבונאות, כספים, תכנון ובניה, מימון ומשפטים).

כאמור, מימון חוץ בנקאי מהווה חלופה מעולה ליזמים קטנים ובינוניים. כאן המקום להתייחס לתכנית מתאר ארצית מספר 38 (הידועה בשם: תמ"א 38). פרויקטים מסוג זה, לרוב, בעלי היקף נמוך יותר מפרויקט בניה רגיל, אך בעלי מורכבות גדולה פי כמה לעומת פרויקטים רגילים בפן ביצוע ורכישת זכויות הקרקע, אשר מוענקות ע"י המדינה לדיירי הבניין. כאן, יש יתרון ליזמים קטנים וגמישים שמסוגלים להגיע להסכמות עם כל הדיירים בבניין הרלוונטי, אך, ליזמים האלה, בד"כ, יש פחות הון עצמי לעומת החברות הגדולות, אין להם מספיק ניסיון עבודה מול המערכת הבנקאית והם צריכים ליווי צמוד בתחום המימון – כל זה מסביר מדוע מימון חוץ בנקאי מהווה עבורם לא רק חלופה אלא, בד"כ, הפתרון הטוב ביותר עבור הפרויקטים שלהם.

בתחילת המאמר ציינתי שיזמים רוצים להרוויח כמה שיותר, היות וכך, יזם ששוקל את החלופות (מימון בנקאי או חוץ בנקאי לפרויקט תמא 38) חייב לעשות חשבון לעלויות בכלל ולעלויות המימון בפרט. חישוב מהיר יראה שעלויות בנקאיות ישירות, בד"כ, זולות יותר מאשר עלויות מימון חוץ בנקאי (שהרי מקורות הגיוס בבנקים משמעותית זולים יותר), אך אם ההנחה הראשונית שלנו אכן נכונה, על היזם לבחון היטב את המספרים, שכן ייתכן מאוד כי בשקלול מדדי הרווחיות, האפשרות הנכונה ביותר עבורו תהיה דווקא ליווי חוץ בנקאי. כדי למקסם את הרווחיות, על היזם להשיג את התשואה השנתית הגבוהה ביותר להון העצמי. כדי לשקלל את הפרמטר הזה בחישובים, נדרש להגדיר תשואה אלטרנטיבית להון עצמי להון עצמי היא אותה תשואה אשר יכול היה היזם לקבל על כספו, אילולא היה משקיע את ההון בפרויקט הספציפי).

 נפרט בדוגמא

יזם בוחן 2 פרויקטים דומים עם רווח צפוי 3 מש"ח בכל אחד מהם. ההון העצמי שיש ליזם מספיק או לפרויקט אחד בליווי בנקאי או ל-2 פרויקטים במימון חוץ בנקאי. היזם רוצה לבצע את שניהם. מיד נראה כיצד התשואה השנתית להון בליווי בנקאי תהיה 40% ולעומת זאת, במימון חוץ בנקאי – 150% (ההפרש נובע בעיקר מהון עצמי נמוך יותר שהושקע במתכונת של מימון חוץ בנקאי). במקרה הזה התשואה השנתית האלטרנטיבית של היזם נעה בין 40% ל-150% (אם יוותר על הפרויקט השני לא ירוויח תשואה שנתית בשיעור 150%).

עכשיו, כאשר הבנו שיש לתת משנה חשיבות לעניין גובה ההון העצמי, ניתן להציג חישובים מספריים כדי להעמיק את ההבנה.

להלן השוואת עלויות – מימון בנקאי מול מימון חוץ בנקאי

נתוני בסיס

מימון תמ"א 38 נתוני בסיס מימון חוץ בנקאי בתמ"א 38

* תשואה שנתית אלטרנטיבית התשואה על ההשקעה אותה מצפה לקבל יזם בפרויקט נוסף/פרויקטים נוספים. אופן החישוב: הרווח של היזם בפרויקט חלקי סכום ההון עצמי שעל היזם להשקיע מכספו שלו בפרויקט.

מימון בנקאי

מימון תמ"א 38 - ליווי בנקאי או מימון חוץ בנקאי בפרוייקט בניה - תמ"א 38

מימון חוץ בנקאי

מימון חוץ בנקאי תמ"א 38 - מימון תמ"א 38

סיכום (בנקאי לעומת חוץ בנקאי)

סיכום מימון בנקאי לעומת מימון חוץ בנקאי בפרוייקט בניה

ניתוח רגישות בהשוואת עלויות מימון בנקאי מול מימון חוץ בנקאי

מימון בנקאי + השלמת הון

מימון בנקאי+השלמת הון בפרוייקט בניה - מימון תמ"א 38

מימון חוץ בנקאי

מימון חוץ בנקאי בפרוייקט בניה

סיכום (בנקאי + השלמת הון לעומת חוץ בנקאי)

סיכום מימון בנקאי+השלמת הון לעומת מימון חוץ בנקאי בפרוייקט בניה

מימון תמא 38 - השוואת עלויות מימון בנקאי + השלמת הון מול מימון חוץ בנקאי


אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י מרכז התחדשות עירונית מקבוצת אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

ניתוח תזרים מזומנים ככלי להצלחת העסק שלך

לא פעם אנו נתקלים בחברה טובה ורווחית, בעלת מוצר/שירות איכותי, אופרציה תפעולית לתפארת ושיווק נהדר אשר פושטת את הרגל, אך הכיצד? גורלן של חברות טובות ורבות הוכרע על טהרת תזרים המזומנים. במאמר הנ"ל נגע בחשיבות ובאופן ניהול תזרים מזומנים בחברת בנייה. ובכלל.

העוסקים בתחום הכלכלה והחשבונאות מכירים מונחים כגון: PV, PMT, FV, אשר נלמדים בקורסי מימון והינם חשובים להבנת ערך הכסף ויכולת היוון תזרימי מזומנים. נוסחאות אלו אכן חשובות, אך תפקידו של תזרים מזומנים בפרקטיקה הינו רחב יותר.

ההבדל בין תקציב לתזרים מזומנים

מרבית העסקים מנהלים תקציב ולעיתים לא מייחסים חשיבות מספקת לניהול תזרים מזומנים היות ולשיטתם מדובר באותו הדבר, פחות או יותר. ואכן, ישנם מספר פרמטרים דומים לשני דו"חות אלו, אך יחד עם זאת, תפקידם שונה מאוד. תקציב מהווה אוסף של הכנסות והוצאות ויש לו מספר מטרות. ראשית, תקציב מהווה תכנית פעולה של ארגון וזאת כיוון שהכנסות והוצאות צריכות לנבוע מתוכניות תפעוליות ושיווקיות (לגבי תקציב חברה – יוסבר בהמשך). כמו כן, בסעיפי התקציב נעזרים לצורך תמחור מוצרים/שירותים ומעקב אחרי הוצאות בפועל לעומת תכנון – וכך, לעזור לגלות בעיה תפעולית (כגון: כוח אדם לא יעיל, אובדנים ביצור/ביצוע וכו'). שנית, בדו"ח תקציב מתחשבים בעצם היווצרות זכות להכנסות והתחייבות להוצאות – ללא התייחסות לשאלה האם הכנסה התקבלה או הוצאה שולמה בפועל. לעומת זאת, תזרים מזומנים מטפל בתקבולים ותשלומים ולכן מקנה תמונה פיננסית בזווית שונה לחלוטין.

תזרים מזומנים בתחום יזמות בניה פרוייקטלי וברמת החברה

תזרים מזומנים בחברת בניה חייב להתבצע בשני מישורים: פרוייקט וחברה. תזרים מזומנים לפרוייקט מתבסס, בין היתר, על הנתונים הבאים:

  • תכנית מכירות (ביחידות דיור).
  • תכנית עלויות (תקציב).
  • תחזיות (תחילת בניה, סיום בניה, תחילת שיווק, הון עצמי, פריסת תשלומים, פריסת תקבולים, מועדי תשלום מע"מ וכו').
  • מבנה מימוני ואומדן עלויות מימון.
  • סעיפים מיוחדים (סטיות, התאמות, שינויים צפויים). זה לא סעיף סל – להיפך, אלה הסעיפים הספציפיים ביותר שנובעים מלימוד מעמיק של נתוני הפרוייקט ומהנסיון האישי של מכין התזרים.

רצוי להכין תזרים מזומנים לפרוייקט עוד בשלב בחינת כדאיותו. הדבר מאפשר להגיע לאומדן סביר של עלויות המימון ומארגן את כל נתוני הפרוייקט בהתאם למתודולוגיה מסודרת שעוזרת להגיע לאומדני עלויות והכנסות מדוייקים יותר. תועלת נוספת מעריכת תזרים מזומנים לפרוייקט בשלב מוקדם ביותר הינה גילוי מוקדם של בעיות צפויות ועדכון התוכניות בהתאם. כמובן, אין להסתפק בעריכה חד פעמית של דו"ח תזרים מזומנים אלא יש לעדכן אותו כל חודש בהתאם לשינויים שחלו בפועל ובתחזיות שנוספו.

רווחת הדעה כי אין חייבים לנהל תזרים מזומנים לפרויקט במידה והינו מלווה ע"י בנק. הדבר רחוק מהמציאות! אף בנק או גוף מימוני אינו מקצה מסגרות אשראי בלתי נגמרת, אלא מעוניין שהפרויקט יביא איתו מכירות ותקבולים בהתאם. בנוסף, גוף מימוני לא מתחייב לחריגות בלתי סופיות בעלויות. אלו נקבעות בהתאם לכללים ברורים שסוכמו מראש. טעויות בניהול תזרים מזומנים עשויות לגרום לבעיות גדולות מאוד וכן לבעיות שרשרת – לקוחות פוטנציאליים מפסיקים לרכוש, לקוחות קיימים דורשים ביטול, קבלנים לא מגיעים לאתר בניה, ספקים לא מספקים סחורה, הבנק דורש פירעון אשראי וכד'). מכאן נובעת הקריטיות בניהול מקצועי של תזרים מזומנים לפרוייקט ע"י גורם מנוסה.

כפי שכבר הזכרתי לעיל, בחברת בניה קיים צורך נוסף, לנהל תזרים מזומנים ברמת החברה (ואם מדובר בקבוצת חברות, אז גם ברמה של הקבוצה כולה) וזאת בנוסף לניהול תזרים מזומנים פרויקטלי. הדבר מוסבר ע"י ההפרדה הקיימת בד"כ בין משאבים אשר הינם ייעודיים לפרויקט ומשאבים כלליים המשרתים את כלל פעילות החברה.

להלן דוגמאות לסעיפים ספציפיים בתזרים מזומנים ברמת החברה

  • תקבולי פרוייקטים (לכל פרוייקט בנפרד).
  • תקבולים אחרים.
  • תשלומי פרוייקטים (לכל פרוייקט בנפרד).
  • הוצאות משרד.
  • עלויות כ"א כללי (לא משוייך ספציפית לפרוייקטים).
  • הוצאות רכבים.
  • הוצאות מחשוב.
  • הוצאות אדמיניסטרטיביות.
  • הוצאות יועצים ובעלי מקצוע (עו"ד, רו"ח וכו').
  • הוצאות מיצוב ופרסום תדמיתי.
  • מיסים על רווח ברמת החברה.
  • ועוד…

הסוגים השונים של דו"חות תזרים מזומנים וההבחנה בניהם

תזרים מזומנים חשבונאי

דו"ח זה נערך במסגרת הכנת דו"חות כספיים של החברה (יחד עם מאזן, דו"ח רווח והפסד וכו') – הדו"ח מציג שינויים בתזרים מזומנים שחלו בעבר ונמדדים בין שתי נקודות בלבד -תחילת תקופה וסוף תקופה. תקן חשבונאות בינלאומי מספר 7 (IAS7) קובע כללים לעריכת הדו"ח. להלן דוגמא פשטנית להמחשת פורמט הדו"ח:

תזרים מזומנים חשבונאי בחברת בנייה

תזרים מזומנים שוטף

דוח זה בוחן את המצב התזרימי נכון ליום מסויים ולטווח של כחודש קדימה. הדו"ח מתבסס בעיקר על נתונים בפועל ועל תחזיות הנובעות מהסכמים, חשבוניות ואסמכתאות אחרות. להלן דוגמא לדו"ח מרכז (כמובן, לכל אחד מהפרמטרים נדרש לנהל רשימות מסודרות):

תזרים מזומנים שוטף בחברת בניה

 רצוי לערוך תזרים שוטף כל יום כדי לבקר את הפעילות השוטפת (בנקים, לקוחות, ספקים וכו') וכדי לתכנן את מדיניות הכספים לטווח קצר.

תזרים מזומנים צפוי

דו"ח זה בוחן את המצב התזרימי לטווח של כשנה עד שנתיים קדימה ומתבסס בעיקר על אומדנים והערכות כך שאינו מתיימר להיות מאוד מדויק. יחד עם זאת, דו"ח תזרים מזומנים זה, הינו החשוב ביותר מכל הסוגים שתוארו לעיל! ומדוע? כיוון והוא מהווה תכנית פיננסית לטווח ארוך אשר צופה בעיות עתידיות ומאפשרת למצוא פתרון הולם בזמן. להלן דוגמא למבנה הדו"ח בחברה אשר יוזמת בניה למגורים:

מבנה דוח תזרים מזומנים צפוי בחברה היוזמת בנייה למגוריםכמובן, שהדו"ח לעיל מהווה ריכוז נתונים ונדרשת עבודה מעמיקה בהכנת רשימות וטבלאות עזר תוך בקרה ראויה ושיקול דעת מקצועי. בהכנת הדו"ח נדרשים הכישורים הבאים: הבנה מעמיקה בניהול פיננסי בענף בניה, הבנת עולם השיווק בענף הבניה, הבנה במודל מימון בענף בניה, הכרה מעמיקה של נתוני החברה ושל נתוני הפרויקטים ועוד.

כפי שהזכרתי בתחילת המאמר, קיימות דוגמאות רבות לחברות בניה אשר לא הקנו חשיבות מספקת לניהול תזרים מזומנים ומשכך, לפתע כשלו. יש לזכור, כי לא די בעשיית הפעולות הטכניות בלבד, אלא חשוב לנהל את התזרים ממש כפי שמנהלים כל תחום אחר בחברה.

ולסיום מביאים בזאת חלק מהרצאתו של רו"ח גנדי גורביץ' בנושא בחינת תזרים מזומנים של יזמי תמ"א 38.

מתוך השתלמות עורכי דין שערכנו בנושא:

 


אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.

חושפים את הנוסחאות הפיננסיות לבחינת השקעות נדל"ן

מאמר זה יציג מספר נוסחאות פיננסיות עיקריות, אשר מהוות בסיס חשוב מאוד מתהליך בדיקת הכדאיות הכלכלית. ישנן נוסחאות רבות וכלים מגוונים. אנו בחרנו את הנוסחאות המוכרות ביותר אשר עשויות לשמש גם אתכם בבחינת פרויקט נדל"ני.

NPV- Net Present Value, ערך נוכחי נקי

שיטה המעריכה זרמי מזומנים הקשורים בתכנית ההשקעה, בהתחשב בעיתוי התשלומים והתקבולים, וכן מחיר ההון של החברה. הנוסחה מהוונת את זרמי המזומנים לתקופה הנוכחית "זמן 0". עפ"י גישת ההיוון יפחת הסכום המתקבל בזמן 0 ככל שמועד קבלת התשלומים רחוק יותר, וככל שמחיר ההון של החברה גבוה יותר, למעשה השיטה לוקחת בחשבון "תשלום ריבית על תזרים המזומנים" הנגזר ישירות ממחיר ההון של החברה.

נוסחת ערך נוכחי נקי - ע.נ. או NPV

t- הינו אינדקס רץ לכל התקופות. Pt- התנועות הכספיות נטו לתקופה (הכנסות בניכוי הוצאות), i- מחיר ההון של החברה לתקופה.

לגבי מחיר ההון ניתן לומר שזו התשואה האלטרנטיבית של החברה, ובנוסף צריך לשקף נאמנה את מידת הסיכון של הפירמה.

דוגמא

חברת א.ב.ג בוחנת פרויקט בו תידרש להשקיע 15,000 ₪ בתום שנה א'. החברה צופה תקבולים של 3,000 בתום שנה ב', 9,000 בתום שנה ג', ו- 9,000 בתום שנה ד'. מחיר ההון של החברה הינו 10%.

לאחר 4 שנים, וללא ניכוי מחיר ההון, (משמע ערך נומינאלי) הרוויחה החברה 6,000 ₪ אך כאשר נלביש את מחיר ההון, תוך שימוש בנוסחת ה-NPV מעלה, הערך הנוכחי הנקי יהיה 926 ₪.

מסקנות מנוסחת הע.נ.נ.

  1. התוכנית תהיה כדאית כאשר הע.נ.נ חיובי. ואינה כדאית כאשר הערך שלילי.
  2. כאשר נשווה בין שני פרויקטים נבחר בפרויקט בעל הע.נ.נ הגבוה.
  3. אין להסתמך על נוסחת הע.נ.נ כשלעצמה.

IRR – Internal Rate Return- שיעור תשואה פנימי – ש.ת.פ

IRR, או שיעור התשואה הפנימי הוא בעצם שער הריבית לפיו יתאפס הערך הנוכחי הנקי. או במילים אחרות- מה צריך להיות מחיר ההון של הפירמה כדי שהערך הנוכחי של ההשקעה, או הפרויקט יהיה שווה 0.

לרוב ה-IRR יהיה גבוה מכל מדד רווחיות אחר (ROE, ROI, COC וכו), ולכן, חברות וקרנות השקעה הפכו את המדד בשנים האחרונות לפופולרי, פחות בגלל ערכו המקצועי ויותר בגלל ערכו השיווקי.

נגענו בכך שה-IRR משקף את מחיר ההון אשר באפשרותו לאפס את הערך הנוכחי. כך שלמעשה בתור משקיע ארצה לדעת כמה אני רחוק מאותו שיעור. על כן אני צריך להכיר את מחיר ההון של הפירמה או של הפרויקט על מנת להסיק מסקנה אופרטיבית, אך כמובן שאותן חברות המציגות שיעורי ש.ת.פ כמדד לרווחיות הפרויקט, לעולם לא מציגות את שיעורי הסיכון המגולמים בפרויקט עצמו.

אופן חישוב הש.ת.פ

נוסחת האי אר אר, או תשואה פנימית, IRR

t -הינו אינדקס רץ לכל התקופות. Pt- התנועות הכספיות נטו לתקופה (הכנסות בניכוי הוצאות), r- מחיר ההון של החברה לתקופה.

למעשה אנחנו צריכים למצוא את הנעלם r, אשר יחושב לרוב בצורה פרימיטיבית תוך הצבת מספרים ומציאת r אשר מאפס את הנוסחה.

יתרונותיו של הש.ת.פ לעומת הע.נ.נ כקריטריון להערכת כדאיות השקעה בכך שאין כל צורך להבין את מחיר ההון. לנוסחת ה-IRR מספר חסרונות (אותן נרחיב בפעם אחרת), ולכן עשויים להיות סטירות בין שיטת הע.נ.נ לש.ת.פ. בכל סטירה מעין זו הע.נ.נ יהיה עדיף.

מדריכים נוספים באתר אפיקים : ניתוח תזרים מזומנים להצלחת העסק, מימון בנקאי כנגד מימון חוץ בנקאי.

נקודת האיזון

העיתוי שבו סך התקבולים המצטבר מכסה את סך העלויות, נקרא לעתים יחס כיסוי עלויות, ומשמש כמדד חיוני מאוד להערכת סיכונים. שולי ביטחון גדולים יותר יתקבלו ככל שהפרויקט יגיע לנקודת האיזון מהר יותר.

חשיפה מקסימאלית

הגדרה נוספת חשובה מבחינת ניהול סיכונים היא "חשיפה מקסימאלית" או MAXIMUM EXPOSURE – הנקודה בה עודף ההוצאות על פני התקבולים המצטברים הינו הגדול ביותר. חישוב של נקודת החשיפה המקסימאלית יספק ליזם הבנה מעמיקה של מבנה ההון הנדרש לפרויקט.

NOI – Net Operating Income

חברות נדל"ן מניב עושות שימוש שוטף במושג- NOI, או הכנסה תפעולית נקייה שנתית, אשר מבטאת למעשה את הרווח הגולמי כפי שאנו מכירים אותו בחברות מקבילות. למעשה, אין קשר לאופן המימון או לרווחיות, אלא לסך המזומנים נטו אשר מייצר הפרויקט.

אופן החישוב ה-NOI של נכס: סה"כ הכנסות החברה מהשכרה ודמי ניהול, בניכוי הוצאות תפעול הנכס (מושגים שנתיים).

יחס כיסוי חוב – Debt Service Coverage Ratio

יחס כיסוי חוב הינו מושג בנקאי המשמש ביחד עם שיעור המימון (LTV) לצורך קביעת תמהיל ההלוואה. יחסים אלו נקבעים כחלק ממדיניות הבנק ולאחר בחינת העסקה והלקוח כאחד. היחס הינו NOI מחולק בסך תשלומי ההלוואה.

יחס הוצאות תפעוליות – Operating Expense Ratio

יחס הוצאות תפעוליות הוא פשוט הוצאות תפעוליות שוטפות מחולקות בסך הכנסה אפקטיבית. המדד מהווה כלי לניתוח רגישות ומשקף את אחוז ההכנסות האפקטיביות המספיקות לכיסוי ההוצאות התפעוליות.

היחס נחוץ כדי להמחיש את האחוז ההכנסות המשויך להוצאות תפעוליות. או במילים יותר ברורות – כמה ההוצאות התפעוליות מכבידות על הכנסות הפרויקט. המדד מבטא כלי בוחן לסיכון – ככל שיחס ההוצאות התפעוליות בפרויקט נדל"ן תופס מקום נכבד יותר, כך הסיכון התפעולי גבוה יותר.

Cap rate- שיעור היוון תפעולי

כאשר מציעים לנו נכס להשקעה בתשואה של 8% חשוב להבין באיזה אופן מחושבת אותה תשואה, ולכן ישנו צורך ליצירת שפה משותפת ואחידה בבחינת השקעה, ללא צורך בחישובים מסובכים.

ה-"Cap" (Capitalization), של נכס מסוים הוא למעשה התשואה השנתית שהוא מניב, או צפוי להניב, ומהווה כלי סינון ראשוני ומאוד חשוב למשקיעים בכל רחבי העולם.

ה- Cap Rate הינו פרמטר המתאר יחס בין עלות רכישה כולל הוצאות נלוות, לבין ה-NOI, כך שלמעשה מתקבלת התשואה הגולמית, לפני הוצאות מימון.

צורת החישוב הפשוטה יחסית – במידה והציעו לנו נכס במחיר של 6M המניב NOI שנתי של 540K – נחלק את ה-NOI ב-6M ונקבל Cape Rate של 9%.

יתרונות וחסרונות של ה-Cap Rate

היתרון במדד ה-Cap בכך שהוא לוקח בחשבון את אחוז אי התפוסה, הפסדי גביה (Credit Loss), הכנסות נלוות, והוצאות תפעוליות. בנוסף הנוסחה אינה דורשת הכנת תזרים רב שנתי.

חסרונות השיטה בכך שאינה לוקחת בחשבון תשואה ארוכת שנים ומתייחסת לשנה הראשונה.
נציין שוב כי ה-capRate איננו לוקח בחשבון הוצאות מימון.

קביעת שווי הוגן – גישת ההכנסות

גישת ההכנסות היא אחת משלושת השיטות המקובלות להערכת שווי נכסים. לפי גישה זו, נוכל להעריך את שווי הנכס לפי היוון הכנסותיו העתידיות:

כל שצריך הוא להבין מהו ה-NOI ולחלק אותו ב-Cap Rate (שיעור ההיוון) המקובל בשוק.

לדוגמא- נכס באזור ת.א המניב 5M ש"ח שנתי, כאשר ידוע לנו כי נכסים מסחריים באזור, באותן רמות סיכון, ועם אותם דיירים, מניבים בממוצע 8%. כעת עלינו לחלק את 5M ב-8%, ולקבל שווי מוערך של 62,500,000.

בשיטה זו באפשרותי להגדיר כי תשואה של 8% בסביבה זו לא מספקת אותי, וכך לשחק עם המספרים בצורה קלילה. בדוגמא הנ"ל, כדי להפיק 10% אצטרך להציע ל- 50M, וכדי להפיק 6% אצטרך להציע 83.3M.

COC) Cash on Cash Return)

צורת הסתכלות נוספת לבחינת נכס מניב היא נוסחת ה-Cash On Cash, אשר בוחנת את יחס תזרים המזומנים השנתי להשקעה תזרימית. אופן החישוב הינו – הכנסות שנתיות נטו בניכוי מיסים, לחלק בסה"כ הכסף המושקע.

טבלת הסבר Cash On Cash

הבא נסתכל על הטבלה משמאל בעמודה הממונפת- כאשר נבחן את השנה הראשונה במושגי COCR הרי שנקבל 3% בלבד (15,805 מחולק בהון המושקע). וכאשר נבחן את העמודה הלא ממונפת נקבל 6%. אך למעשה כל מדד אחר שנבחן יוכיח לנו כי העמודה הממונפת היא הרווחית והכדאית יותר. העיוות הזה נוצר מכיוון שהנוסחה לא רואה את החזר הקרן כ- Equity build (יפורט בנוסחת ה-ROE).

אם כך, החיסרון המובהק של נוסחת ה-COC בכך שאינה לוקחת בחשבון 9 שנים של הכנסה תפעולית, ולמעשה מספקת מידע אך ורק לפרק הזמן הראשון.

יתרונות הנוסחה שהיא כן לוקחת בחשבון הוצאות תפעוליות, אי תפוסה (Vacancy), הכנסות נוספות, עלות מימון (שלא כמו ה-Cap Rate).

הכנו כלי אקסל זריז ויעיל לחישוב Cash On Cash בנכסים מניבים

לקבלת המחשבון ישירות לתיבת המייל:

לתשומת ליבך, כוכבית * מסמנת שדה חובה.

אין להעתיק ו/או לשכפל ו/או להפיץ בכל דרך שהי. כל שימוש מלבד שימוש אישי, יעשה באישור בכתב ע"י אפיקים 38 וכפוף לתקנון האתר.

אין באמור כדי להוות חוות דעת או ייעוץ. האמור לעיל מכיל מידע כללי בלבד וניתן כשירות לאזרח. אין האמור מהווה תחליף לקבלת חוות דעת מקצועית, שכן, יש לבחון כל מקרה לגופו.